Comment rembourser votre hypothèque plus rapidement

Chaque paiement supplémentaire effectué en remboursement de l'hypothèque, aussi appelé « remboursement accéléré », entraîne une importante économie d'intérêts. Chaque versement ordinaire comporte une partie « capital » et une partie « intérêt ». La partie « intérêt » du versement est déterminée par le solde impayé de l'hypothèque. À mesure que le solde impayé diminue, la proportion du versement affectée au paiement de l'intérêt diminue et la proportion affectée au paiement du capital augmente.

Plus vous réduirez rapidement le solde impayé de votre prêt hypothécaire, plus vous économiserez en frais d'intérêt. Puisque les politiques de remboursement accéléré varient d'une institution financière à l'autre et selon le type de prêt hypothécaire, vous devrez consulter votre convention de prêt hypothécaire pour comprendre les options de remboursement accéléré qui peuvent s'offrir à vous. Voici quelques façons de réduire les coûts liés à une hypothèque :

• versements accélérés aux deux semaines
• maintien des mêmes versements lors d'un renouvellement à un taux inférieur
• hausse du montant des versements
• versements forfaitaires
• paiements supplémentaires aux dates de versement

Versements accélérés aux deux semaines

Une bonne façon de raccourcir votre période d'amortissement consiste à choisir l'option « versements accélérés aux deux semaines ». Cette modalité de paiement vous permet de payer la moitié de votre versement mensuel toutes les deux semaines. Ainsi, un montant équivalant à un versement mensuel supplémentaire est remboursé chaque année. Ce principe est illustré dans l'exemple suivant.

L'exemple suivant montre l'économie de frais d'intérêt que vous pouvez réaliser en choisissant l'option « versements accélérés aux deux semaines », en supposant un prêt hypothécaire de 150 000 $, un taux de 6,45 % et une période d'amortissement de 25 ans.

Une économie d'intérêts semblable peut aussi être obtenue en utilisant la méthode des versements accélérés à toutes les semaines. Si Jean décide de faire ses versements à toutes les semaines, ceux-ci seront de 250 $ par semaine (1000 $ ÷ 4). Il fera alors 52 versements (52 semaines), pour un total de 13 000 $ à la fin de l'année.

Maintien des mêmes versements lors d'un renouvellement à un taux inférieur

À la fin de votre terme, au moment du renouvellement ou de la renégociation de votre prêt hypothécaire, vous pourriez obtenir un taux d'intérêt inférieur à celui du terme écoulé, ce qui réduira le montant des versements à venir.

Un moyen facile d'accélérer le remboursement de votre prêt hypothécaire est de maintenir le montant de vos versements au même niveau que ceux de votre terme précédent. La différence entre les versements précédents et les versements actuels (inférieurs) sera affectée au remboursement du capital, ce qui réduira votre solde hypothécaire et vous permettra de rembourser votre prêt plus rapidement que prévu.

Il s'agit de l'un des moyens les plus faciles de faire des remboursements accélérés, car cette méthode ne nuit pas à votre budget et à vos habitudes de dépenses (vous accélérez vos versements hypothécaires, tout en continuant de faire les paiements que vous étiez habitué de faire au cours du terme précédent).

L'exemple suivant montre comment le nouveau taux d'intérêt inférieur permet de faire des remboursements accélérés de 200 $ par mois, tout en conservant le même montant de versements que celui du terme précédent.

Hausse du montant des versements

La plupart des prêteurs autorisent leurs clients à hausser le montant de leurs versements hypothécaires. Certains établissements autorisent une hausse par année, tandis que d'autres n'autorisent qu'une hausse par terme.

La hausse autorisée varie selon l'établissement de crédit et le type de prêt hypothécaire. Elle peut atteindre 25 %.

Ainsi, si vos versements hypothécaires pour le terme en cours sont de 1 000 $ par mois, il peut vous être possible de les augmenter de 200 $ pour les porter à 1 200 $ par mois (1 000 $ × 20 % = 200 $). L'excédent du versement sera affecté à titre de capital au remboursement du solde impayé de l'hypothèque, ce qui accélèrera le remboursement du prêt.

L'inconvénient de cette pratique est que la hausse pourrait être permanente (selon l'institution prêteuse, il pourrait être difficile de ramener vos versements au montant initial). Il faut donc s'assurer d'être capable de faire les nouveaux versements jusqu'à la fin du terme hypothécaire.

Versements forfaitaires

La plupart des institutions autorisent leurs clients à effectuer des versements forfaitaires en remboursement de leur prêt hypothécaire. Comme ces paiements sont affectés au remboursement du capital seulement, ils réduisent le solde impayé du prêt hypothécaire.

Le montant des versements forfaitaires autorisé varie d'un établissement à l'autre et selon le type de prêt hypothécaire. Les versements peuvent atteindre ou parfois même dépasser 20 % du montant initial de l'hypothèque. Dans le cas d'un emprunt initial de 100 000 $, si l'établissement autorise des versements forfaitaires jusqu'à concurrence de 15 %, vous pourriez rembourser un montant supplémentaire de 15 000 $ chaque année.

Les versements forfaitaires ne sont habituellement autorisés qu'une fois par année. C’est généralement l'institution prêteuse qui détermine le moment où il est possible de faire un tel versement.

Cette option de remboursement accéléré n'est pas cumulative. En d'autres mots, si vous n'avez pas effectué de versement additionnel en remboursement de votre prêt pendant l'année en cours, vous ne pourrez pas accumuler le pourcentage du remboursement accéléré autorisé et doubler votre remboursement l'année suivante. Ainsi, dans l'exemple fourni, vous ne pourriez pas doubler votre versement, en le faisant passer de
15 000 $ à 30 000 $, même si vous n'avez pas effectué de versement additionnel l'année précédente.

Paiements supplémentaires aux dates de versement

La plupart des prêteurs autorisent le paiement de montants supplémentaires en remboursement du prêt hypothécaire, parfois appelés « doubles versements ». Ces montants supplémentaires sont affectés au remboursement du capital seulement et vous permettent d'abaisser votre solde hypothécaire, vous aidant à rembourser votre prêt plus rapidement que prévu.

Malgré certaines restrictions, qui varient selon l'établissement et le type de prêt hypothécaire, il est généralement possible de doubler un versement hypothécaire ordinaire à n'importe quelle date de versement. Certains prêteurs vous permettent de décider le montant du paiement supplémentaire (c.-à-d. qu'ils peuvent autoriser un « doublement partiel ») et de la date du paiement. Des institutions prêteuses peuvent même accepter de prélever automatiquement le paiement supplémentaire de votre compte à chaque date de versement.

Dans le cas des « versements doubles », les limites des hausses de paiement ne sont pas aussi strictes que dans le cas des remboursements accélérés décrit ci-dessus (hausses de 100 % plutôt que d'un maximum de 25 %) et il peut être possible de cesser les versements doubles en tout temps.

Certaines institutions financières déduisent cependant les paiements supplémentaires du montant du versement forfaitaire que le client est autorisé à faire (voir « Versements forfaitaires »).

Supposons par exemple que les versements pour rembourser votre prêt hypothécaire de 100 000 $ s'élèvent à 1 000 $, que vous décidez de faire un paiement supplémentaire de 500 $ à chaque date de versement et que votre institution financière autorise le « doublement partiel » du montant des versements. Supposons aussi que l'établissement autorise des versements forfaitaires équivalant à 15 % du montant du prêt initial à chaque année. Voici comment certains établissements déterminent le montant du versement forfaitaire pour une année spécifique.

Lorsque vous magasinez pour une hypothèque, il est important de demander aux prêteurs de vous décrire les options et conditions de remboursement accéléré, de sorte à pouvoir prendre une décision judicieuse.