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Appendice A - Niveaux d'approbation de transferts
Annexe - Le Code d'arbitrage commercial (le Code)
Le présent document contient la politique dans sa version révisée, en date du 11 avril 2002. Celle-ci remplace la version datée du 1er juillet 2001.
Définir les procédures et autorisations relatives à l'acquisition, au transfert et à l'aliénation de biens immobiliers.
Remarque : Pour l'interprétation de la présente politique au Québec, les biens immobiliers désignent les « immeubles » au sens du droit civil de la province de Québec et, par assimilation, tout droit du locataire relativement à l'immeuble.
Il faut veiller au respect des procédures et des autorisations décrites dans le présent chapitre, durant l'acquisition, le transfert et l'aliénation de biens immobiliers.
La politique s'applique à tous les ministères au sens de l'article 2 de la Loi sur la gestion des finances publiques, à moins que certaines lois ou certains règlements aient préséance.
Remarques :
1. La Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux établit les pouvoirs des ministres de conclure des transactions. La présente politique établit les seuils au-delà desquels il faut obtenir l'approbation du Conseil du Trésor avant de procéder à une transaction.
2. Une modification substantielle d'une transaction immobilière, tel un changement important à la durée, au paiement ou à toute autre modalité ou condition du bail, est traitée comme si le ministre entreprenait une nouvelle transaction.
5.1 Les ministres sont tenus d'obtenir du Conseil du Trésor l'approbation de tout transfert de biens immobiliers qui outrepasse les limites et les conditions établies à l'appendice A de la présente politique. Les limites établies dans cet appendice pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux s'appliquent également aux transactions pour lesquelles il représente un autre ministre.
5.2 Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'approbation du Conseil du Trésor pour les transactions individuelles lorsque l'autorisation a été accordée par celui-ci dans le contexte d'une stratégie de gestion ou d'aliénation de terrains, par exemple, dans le cadre d'un plan d'investissement à long terme au cours des derniers cinq ans.
5.3 Les ministres sont tenus d'obtenir l'approbation du Conseil du Trésor pour tout transfert non conforme à une autre politique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers, peu importe que la transaction dépasse ou non les limites et les conditions énoncées à l'appendice A de la présente politique. Avant de procéder au transfert d'un bien immobilier ou d'apporter une modification substantielle à une transaction, il convient donc d'examiner toutes les politiques du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers pour s'assurer qu'elles sont bien respectées. Les exigences relatives à l'approbation des projets de location sont décrits dans la Politique sur l'approbation des projets du Conseil du Trésor.
5.4 Les ministres sont tenus d'obtenir du Conseil du Trésor qu'il recommande au gouverneur en conseil toute transaction visée par le paragraphe 16(1) de la Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux. Cette recommandation ne sera accordée par le Conseil du Trésor que dans les deux cas suivants :
5.5 Outre les dispositions législatives qui exigent l'intervention du ministre de la Justice dans les transactions régies par la Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux, le Règlement sur les immeubles fédéraux ou d'autres textes législatifs ou règlements d'applications, les ministères doivent obtenir les conseils juridiques nécessaires à propos de l'acquisition et de l'aliénation de biens immobiliers à l'étape appropriée de la transaction. Il importe également de consulter le ministère de la Justice Canada lorsqu'un différend survient à l'égard d'une opération immobilière. L'appendice B de la présente politique fournit d'autres lignes directrices pour le règlement par voie d'arbitrage des différends liés à des opérations immobilières. La Politique sur les marchés du Conseil du Trésor énonce la politique à suivre en matière de différends contractuels.
5.6 Aux fins des acquisitions d'immeuble, les ministères peuvent accepter de payer les frais qui étaient jusqu'ici assumés par le vendeur que dans les cas où ils auront déterminé que les circonstances en justifient le paiement. Par exemple, un ministère peut arriver à cette conclusion lorsque le prix d'achat est moindre que les dépenses raisonnables engagées par le vendeur.
5.7 Les ministères qui se porteront acquéreurs de biens immobiliers faisant l'objet d'une clause de réserve, d'une charge ou d'un droit d'empiétement, devront déterminer que les restrictions en question ne porteront pas préjudice à l'utilisation des biens immobiliers visés aux fins du programme.
6.1 Le ministère de la Justice Canada fait fonction de conseiller juridique des ministères et conseille le gouvernement sur le transfert des biens immobiliers.
6.2 Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC) assure quelques services obligatoires et de nombreux services facultatifs aux ministères dans le cadre de l'acquisition et de l'aliénation des biens immobiliers situés au Canada.
6.3 Le ministère des Affaires étrangères et du Commerce international assure des services obligatoires et de garde pour des biens immobiliers relatifs aux missions consulaires et diplomatiques à l'étranger. Il fournit également des services facultatifs, dont des services de garde, en réponse à d'autres exigences ayant trait à d'autres biens immobiliers à l'étranger.
6.4 Le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada (le Secrétariat) surveille les pratiques d'acquisition et d'aliénation des biens immobiliers. Il donne aussi au Conseil du Trésor des avis sur l'établissement des limites et restrictions financières, chronologiques et autres applicables à l'acquisition et à l'aliénation des biens immobiliers par les ministères.
Le Secrétariat établira le degré d'efficacité de cette politique, son application dans les ministères, et décidera si elle doit être révisée.
Le Secrétariat communiquera régulièrement à cette fin avec les personnes-ressources des ministères, consultera le Comité consultatif du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers et examinera les vérifications et examens réalisés par les ministères ou par le vérificateur général du Canada. Le Guide de surveillance du Conseil du Trésor sur la gestion des biens immobilierscontient des renseignements pouvant aider les ministères à contrôler et à évaluer la façon dont ils mettent en oeuvre la politique.
La présente politique est émise aux termes de la Loi sur la gestion des finances publiques, paragraphes 7(1), 9(1.1) et 9(2), et de la Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux, paragraphe 16(4).
Guide de surveillance du Conseil du Trésor sur la gestion des biens immobiliers
Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers
Politique sur les services communs du Conseil du Trésor
Politique sur les marchés du Conseil du Trésor
Politique sur l'approbation des projets du Conseil du Trésor
Veuillez vous adresser à l'administration centrale de votre ministère pour toute question concernant la présente politique. Pour l'interprétation de la politique, l'administration centrale doit contacter :
Direction de la politique des biens immobiliers et du matériel
Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada
140, rue O'Connor
Ottawa ON
K1A 0G5
Téléphone : (613) 941-7173
Télécopieur : (613) 957-2405
Courriel : dpbim@tbs-sct.gc.ca
Remarques :
1. Comme il est indiqué à l'exigence 5.1 de la présente politique, les limites établies pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux visent aussi les transactions pour lesquelles il représente un autre ministre.
2. Les niveaux d'approbation de transfert ne comprennent pas la TPS.
Un ministre peut faire l'acquisition d'un bien immobilier en achetant ou en acceptant un don ou un legs, lorsque sa valeur marchande ne dépasse pas 250 000 $.
Dans le cas des ministres indiqués ci-dessous, les niveaux d'acquisition suivants s'appliquent :
Le ministre peut acquérir un bien immobilier en l'échangeant lorsque la valeur marchande du bien aliéné ne dépasse pas 250 000 $.
Remarque : Veuillez également consulter l'article 2.3 Échange - Règle générale sous Aliénations
Le niveau d'approbation est de 750 000 $, pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux, dans le cas de biens immobiliers au Canada, et de 750 000 $, pour le ministre des Affaires étrangères en ce qui a trait aux biens immobiliers situés à l'extérieur du Canada.
Un ministre peut conclure une promesse d'acheter un terrain dans les circonstances suivantes :
Si le versement payable prévu dans la promesse d'achat est supérieur à 1 000 $, le ministre de la Justice doit être convaincu que la personne qui concède l'option possède un titre de propriété valide sur le bien immobilier qui fait l'objet de la promesse d'achat.
Si le versement payable prévu dans la promesse d'achat est d'au moins 1 000 $ et si celle-ci est enregistrable au bureau du greffier approprié, la promesse d'achat doit être enregistrée le plus tôt possible après son exécution.
Le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux peut exercer une option d'achat d'un droit dans des biens immobiliers au Canada dans les cas où la contrepartie totale ne dépasse pas 500 000 $.
Un ministre peut signer un bail ou acquérir un permis lorsque le versement total ne dépasse pas 200 000 $ et le versement annuel, 20 000 $.
Les niveaux d'approbation suivants s'appliquent :
Lorsque la valeur marchande du bien immobilier ou du permis ne dépasse pas 250 000 $, le ministre peut accepter que
Remarque : Les limites d'approbation ne s'appliquent pas au transfert de la garde des biens immobiliers comme défini dans le Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers.
Lorsque la valeur marchande du bien immobilier ne dépasse pas 750 000 $, le ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien peut accepter que la gestion d'un bien immobilier fédéral lui soit transférée d'un autre ministère ou d'une société mandataire lorsque le bien immobilier doit être utilisé aux fins du programme des revendications globales.
Aux fins des niveaux d'approbation ministérielle, l'acceptation du transfert de la gestion et de la maîtrise d'un bien immobilier cédé par une province est considérée comme
Le ministre ayant la responsabilité d'un bien immobilier fédéral peut aliéner le bien :
a) au moyen de sa vente à la Société immobilière du Canada CLC limitée lorsque la valeur marchande du bien ne dépasse pas 1 500 000 $; ou
b) au moyen de sa vente à une partie autre que la Société immobilière du Canada CLC limitée ou au moyen de sa cession lorsque la valeur marchande du bien ne dépasse pas 250 000 $.
Dans le cas des ministres indiqués ci-dessous, les niveaux d'aliénation suivants s'appliquent :
NB 1 : Les limites financières du ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux sont assujetties à la reconnaissance, par une organisation concernée, du besoin d'obtenir l'approbation du Conseil du Trésor pour des raisons autres que les limites financières de la transaction. Ce besoin peut être reconnu par le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada, le ministère ayant la garde des biens immobiliers ou TPSGC.
Le ministre peut aliéner un bien immobilier en l'échangeant lorsque la valeur marchande du bien aliéné ne dépasse pas 250 000 $.
Remarque : Veuillez également consulter l'article 1.3 Échange - Règle générale sous Acquisitions.
Le niveau d'approbation est de 750 000 $, pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux en ce qui a trait aux biens immobiliers situés au Canada et pour le ministre des Affaires étrangères en ce qui a trait aux biens immobiliers situés à l'extérieur du Canada.
Le ministre peut promettre de vendre un bien immobilier fédéral dont l'administration relève de sa responsabilité lorsque sa valeur marchande ne dépasse pas les niveaux établis pour une vente dans les sections 2.1 et 2.2 ci-dessus et que la promesse de vente expire dans les six mois.
Lorsque le versement total ne dépasse pas 1 000 000 $ et le versement annuel 100 000 $, le ministre peut signer un bail ou concéder un permis pour des terres fédérales placées sous sa gestion.
Les niveaux d'approbation suivants s'appliquent :
Le ministre ayant la responsabilité administrative pour un bien immobilier fédéral peut transférer la gestion à un autre ministre ou à une société mandataire lorsque la valeur marchande du bien ne dépasse pas 250 000 $.
Lorsque la valeur marchande du droit conféré par le permis ne dépasse pas 250 000 $, le ministre ayant la responsabilité administrative du permis relatif à un bien immobilier privé ou provincial peut en transférer la responsabilité administrative à un autre ministre.
Remarque : Les limites d'approbation ne s'appliquent pas au transfert de la garde des biens immobiliers comme défini dans le Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers.
Lorsque la valeur marchande du bien immobilier ne dépasse pas 750 000 $, un ministre ayant la responsabilité administrative d'un bien immobilier fédéral peut en transférer la gestion au ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien lorsque le bien immobilier doit être utilisé aux fins du programme des revendications globales.
Aux fins des niveaux d'approbation ministérielle, l'acceptation du transfert de l'administration et de la maîtrise d'un bien immobilier cédé par une province est considérée comme
Le ministre ayant la responsabilité administrative d'un bail pour lequel Sa Majesté est locataire (preneuse) du bien immobilier peut rétrocéder le bail lorsque le loyer payable pour toute la durée du bail ou la valeur marchande des droits réels de Sa Majesté pendant la durée du bail consécutive à la rétrocession ne dépasse pas les niveaux établis pour le versement total aux sections 1.6 et 1.7 du présent appendice.
Le ministre ayant la responsabilité administrative d'un bien immobilier fédéral peut accepter une rétrocession de bail concernant le bien en question sous réserve des limites indiquées aux sections 2.6 et 2.7 du présent appendice.
Remarque :
Ces règles s'appliquent aux rétrocessions, peu importe que le bail ait été conclu en vertu de cet appendice.
Le ministre ayant la responsabilité administrative au regard d'un permis visant un bien immobilier privé ou provincial (c'est-à-dire non fédéral) peut renoncer aux droits conférés par le permis lorsque le versement doit être effectué durant toute la durée du permis. Il peut y renoncer également lorsque la valeur des droits réels de Sa Majesté pendant la durée du permis consécutive à la renonciation ne dépasse pas les niveaux établis pour le versement total aux sections 1.6 et 1.7 du présent appendice.
Le ministre ayant la responsabilité administrative d'un bien immobilier fédéral peut accepter une renonciation aux droits conférés par un permis concernant le bien en question sous réserve des limites indiquées aux sections 2.6 et 2.7 du présent appendice.
Remarque :
Ces règles s'appliquent aux renonciations, peu importe que le permis ait été acquis en vertu de cet appendice.
L'article 12.8.8 de la Politique sur les marchés du Conseil du Trésor autorise le recours à l'arbitrage pour le règlement des différends contractuels. La politique prévoit que « ... [La Division de la gestion des biens immobiliers]...s'affaire à rédiger des lignes directrices supplémentaires en ce qui concerne le recours accru à l'arbitrage dans le cas des opérations immobilières, lesquelles lignes directrices seront publiées séparément ». Ces lignes directrices établissent le cadre dans lequel le recours à l'arbitrage intervient en matière immobilière en vue du règlement des différends au mieux des intérêts de Sa Majesté.
Il est de plus en plus reconnu, à l'échelle internationale, que l'arbitrage est un moyen approprié de résoudre les différends qui surviennent lors de différentes opérations commerciales. Ce n'est que l'un des modes non judiciaires de règlement des différends que vise l'expression « autres moyens de règlement des litiges », laquelle englobe la négociation, la médiation, la conciliation et l'arbitrage. Ce dernier mode de règlement, qui a habituellement force obligatoire, est l'objet des présentes lignes directrices.
Voici quels peuvent être les avantages de l'arbitrage :
L'arbitrage peut cependant comporter les inconvénients suivants :
La plupart des opérations immobilières ressortissent essentiellement au droit contractuel, mais le droit immobilier a connu une évolution différente par rapport au droit qui régit les autres genres de contrats commerciaux. Des dispositions législatives particulières régissent l'interprétation, la teneur et l'exécution des opérations immobilières. Il existe aussi des arrêts de jurisprudence sur lesquels les spécialistes du droit immobilier s'appuient systématiquement dans l'exercice de leurs fonctions. Donc, dans le cas des différends en matière immobilière, il peut être quelquefois avantageux de recourir aux tribunaux plutôt qu'à l'arbitrage. Les tribunaux peuvent accorder des redressements comme l'exécution en nature, alors que ce n'est pas toujours possible en arbitrage. Par conséquent, la demande de recours à l'arbitrage ne s'est pas accrue autant en matière immobilière que dans les autres domaines du droit commercial. De plus, il existe des procédures sommaires pour le règlement des différends de nature immobilière. Par exemple :
Néanmoins, l'arbitrage peut constituer un autre moyen de règlement des litiges dans certains différends immobiliers.
La Loi sur l'arbitrage commercial
La Loi sur l'arbitrage commercial (la Loi), L.C. 1986, ch. 22 et le Code d'arbitrage commercial (le Code), lequel est intégré à la Loi par renvoi, s'applique à ce qui suit :
Aucun règlement n'a encore été pris en application de la Loi. Pour de plus amples renseignements concernant le Code, se reporter à l'annexe à la fin du présent appendice.
Voici la définition de termes utilisés dans le présent appendice.
Arbitrage (Arbitration) - Soumission d'un différend à un tribunal d'arbitrage désigné conformément à la loi ou à une convention, en vue de son règlement, que l'arbitrage soit ou non administré par un organisme permanent d'arbitrage.
Convention d'arbitrage (arbitration agreement) - Accord intervenu entre les parties pour soumettre à l'arbitrage un ou plusieurs différends qui les opposent ou qui pourraient les opposer relativement à un rapport juridique établi, contractuel ou non.
Évaluation (questions of valuation) - Comprend :
Opération immobilière (real property transaction) - Acquisition ou aliénation au sens du Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers.
Tribunal d'arbitrage (arbitral tribunal) - Tribunal composé d'un ou de plusieurs arbitres.
3.1 Par voie de discussions, de négociations de bonne foi, de médiation ou de conciliation, les ministères font tous les efforts raisonnables possibles pour régler les différends qui se rapportent à des biens immobiliers, au mieux des intérêts de Sa Majesté. Ils peuvent également, après avoir consulté les services juridiques ministériels ou les bureaux régionaux du ministère de la Justice Canada, conclure une convention d'arbitrage aux fins du règlement des différends qui soulèvent des questions quant à ce qui suit :
3.2 Une convention d'arbitrage peut être intégrée au document principal qui constate l'opération immobilière ou dans un document distinct. Dans les deux cas, elle précise la portée de l'arbitrage et la procédure à suivre pour s'y soumettre, afin de régler un différend.
3.3 En plus de ce qui précède, les ministères peuvent conclure une convention d'arbitrage pour régler les différends qui se rapportent à toute autre question liée aux biens immobiliers, s'ils obtiennent au préalable l'accord :
3.4 Avant de négocier une convention d'arbitrage, les ministères doivent consulter les conseillers juridiques aux services juridiques ministériels du ministère de la Justice Canada ou aux bureaux régionaux de celui-ci. Ils doivent également les consulter avant de recourir à l'arbitrage en application d'une telle convention.
3.5 Les ministères devraient veiller à ce que les parties avec lesquelles ils négocient une convention d'arbitrage soient familiarisées avec les dispositions de la Loi sur l'arbitrage commercial et du Code d'arbitrage commercial, car sinon ces parties pourraient ignorer l'existence des restrictions que prévoit le Code en ce qui concerne le recours aux tribunaux.
3.6 Les ministères devraient disposer de fonds suffisants pour payer le montant qu'une sentence arbitrale les condamne à payer, de même que tous les frais accessoires. Lorsque cela est impossible, ils devraient discuter de la question au préalable avec le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada.
Le ministère de la Justice Canada fournit à ses services juridiques ministériels et à ses bureaux régionaux des lignes directrices supplémentaires pour aider les ministères à appliquer cette politique.
Les présentes lignes directrices s'appliquent immédiatement et visent tous les ministères qui s'occupent de la négociation d'opérations immobilières.
Le Code renferme un ensemble de règles qui régissent le déroulement de l'arbitrage. Or, de nombreuses dispositions du Code emploient des expressions comme « sauf convention contraire des parties... » et « les parties sont libres de convenir... ». Les parties peuvent donc stipuler les modalités de leur choix dans la convention d'arbitrage.
Aux termes du Code, lorsqu'une partie intente une action devant un tribunal et que cette action se rapporte à une question visée par une convention d'arbitrage, le tribunal renvoie l'affaire à l'arbitrage, sauf s'il conclut que la convention est caduque, inopérante ou non susceptible d'exécution.
Le Code prévoit qu'une partie peut se pourvoir devant un tribunal à l'encontre d'une sentence arbitrale. Elle peut le faire uniquement en présentant une demande d'annulation dans les trois mois qui suivent le moment où elle reçoit communication de la sentence ou celui où le tribunal arbitral statue sur une demande de rectification de la sentence, et seulement si
