Initiative des Innovateurs nergtiques Mintourban Communities: Un chef de file en efficacit nergtique et en protection de l'environnement

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Andrew Pride, vice-prsident
Minto Energy Management
MintoUrban Communities Inc.

La socit

MintoUrban Communities Inc. (MUCI) est une entreprise de proprit et d'exploitation prives, qui fait partie du groupe Minto. tablie en 1955 en qualit d'entreprise de construction rsidentielle, Minto a pris de l'essor pour devenir une entreprise pleinement intgre de mise en valeur, de construction et de gestion immobilires faisant des affaires Ottawa, Toronto et dans le sud de la Floride. MUCI exploite un vaste portefeuille de btiments locatifs logements multiples, allant des maisons groupes avec jardin commun et des maisons en range aux immeubles collectifs sans ascenseur et aux tours d'habitation. Les autres entreprises de Minto possdent et exploitent plus de 186 000 m² (2 millions de pi²) de locaux commerciaux, en plus d'un htel de luxe comptant 418 chambres.

Minto a toujours t proactive en ce qui a trait l'amlioration de l'efficacit nergtique et au dveloppement durable. Le groupe Minto attache une grande importance rduire ses frais d'exploitation et amliorer l'efficacit nergtique au sein de toute son organisation , affirme Andrew Pride, vice-prsident de la division Minto Energy Management (MEM). En 2000, ajoute-t-il, Minto a reu un prix international dcern par l'Association of Energy Engineers pour sa gestion nergtique. Les responsables de l'exploitation de nos btiments connaissent les principes de l'efficacit nergtique et s'efforcent d'apporter des amliorations partout o c'est possible. Cela fait partie intgrante de leur travail. Cela explique en partie pourquoi Minto figure au premier rang des entreprises qui amliorent leur rendement nergtique et qui rduisent les missions de gaz effet de serre (GES), lesquelles contribuent aux changements climatiques.

Depuis mai 1999, au moment o elle a cr la division MEM, Minto accorde une plus grande attention l'efficacit nergtique. MEM a le mandat de faire de l'entreprise un chef de file en efficacit nergtique et en dveloppement durable dans le secteur des immeubles logements multiples. Elle compte y parvenir en rduisant les missions de GES et la consommation d'eau et d'nergie dans les btiments du groupe tout en maintenant au mme niveau ou en amliorant le milieu de vie et de travail des locataires et des clients - et en fournissant un rendement du capital investi (RCI) acceptable. L'objectif de MEM est un scnario bnfique tous, car il protge l'environnement, augmente le rendement des actionnaires et accrot la satisfaction des clients.

Un budget nergtique de 20 millions de dollars

La dpense nergtique est un poste budgtaire crucial chez Minto. Chaque anne, MUCI et les autres compagnies du groupe dpensent jusqu' 20 millions de dollars pour l'clairage, le chauffage, la climatisation et les autres services nergtiques (par ex., les ascenseurs) de leur htel et de leurs btiments rsidentiels et commerciaux. Le cot croissant de l'nergie, combin la complexit de la gestion et du paiement des comptes de services publics, a men la direction de la compagnie reconsidrer son approche la fin des annes 90.

La haute direction de l'organisation a constat que le groupe possdait plusieurs entreprises qui, toutes ensemble, dpensaient beaucoup d'argent pour les services publics. Elle a senti le besoin de consacrer plus d'efforts l'conomie d'nergie, explique M. Pride. Or, ce secteur avait traditionnellement jou un rle de deuxime plan dans l'entreprise. La haute direction a donc voulu crer une division dont le mandat serait d'amliorer les installations et de mieux grer la consommation d'nergie de l'entreprise. C'est ainsi que MEM a vu le jour.

Alan Greenberg, prsident de MUCI, confirme la philosophie de la compagnie. Nous considrons que les services publics constituent le plus important cot variable non contrlable pour notre entreprise et qu'ils reprsentent le plus grand risque d'augmentation significative long terme, fait-il remarquer. Nous avons vu la cration de cette division comme une manire d'amliorer l'environnement et de rduire le gaspillage tout en faisant appel la conscience environnementale des clients.

M. Pride a t engag pour diriger MEM en raison de ses nombreuses annes d'exprience auprs d'une compagnie de marchs de services nergtiques. L'quipe de la haute direction de Minto prvoyait former un petit groupe de personnes comptentes qui concentreraient leurs efforts uniquement sur les questions de gestion de l'nergie et de l'eau. Ce groupe a fix un objectif ambitieux pour MEM : rduire la consommation d'nergie de toutes les installations du groupe Minto de 20 p. 100 en trois ans.

MEM a t fonde pour piloter les efforts de toute une organisation grer efficacement l'utilisation de l'eau et de l'nergie, protger les ressources naturelles du Canada et rduire les incidences environnementales des activits de Minto, explique M. Pride. Notre objectif est de changer la vision nergtique de Minto. Tous nos btiments consomment de l'nergie, et toutes nos divisions assument des cots nergtiques et produisent des missions de GES.

La division MEM comprend quatre groupes interdpendants :

• le groupe de gestion axe sur la demande se concentre sur la rduction de la consommation d'eau et d'nergie ainsi que sur la diminution des missions de GES;

• le groupe sur le dveloppement durable oriente ses activits vers la recherche et le dveloppement de stratgies cologiques pour les nouveaux btiments de Minto et ceux qui sont existants;

• le groupe d'analyse nergtique est charg de la comptabilit, de l'analyse comparative et de l'tablissement des objectifs en matire de services publics;

• le groupe sur les produits est charg de l'achat des produits et de la planification stratgique.

Nos principaux objectifs consistent rduire les rpercussions des activits de Minto sur l'environnement, procurer un taux de rendement raisonnable du capital investi et sensibiliser nos clients aux enjeux nergtiques, affirme M. Pride. Notre division doit procder une analyse de rentabilit srieuse avant de recommander une dpense en capital. Toutefois, puisque la plupart de nos recommandations visent conomiser de l'argent ou amliorer nos actifs, nous n'avons gnralement aucune difficult convaincre la haute direction d'aller de l'avant. Notre compagnie est foncirement bien finance et a inscrit son budget des fonds substantiels devant servir aux investissements de MEM. La priode de rcupration de nos investissements est, en moyenne, de cinq ans. Cependant, nous continuons d'entreprendre des projets qui ont une priode de rcupration de dix ans s'ils sont trs bnfiques l'environnement et s'ils s'allient des projets au RCI plus lev.

Priorit au portefeuille d'immeubles logements multiples

Jusqu' prsent, MEM a concentr ses efforts sur les immeubles logements multiples grs par MUCI. Au cours des dernires annes, le cot annuel des services d'eau, de gaz naturel et d'lectricit de ces btiments s'est lev plus de dix millions de dollars.

Chaque mois, la compagnie recevait plus de 4 000 factures de divers services publics pour ses immeubles logements multiples. Pourtant, aucune personne ni aucune division de l'entreprise n'taient responsables des cots nergtiques, rappelle M. Pride. Si la consommation relle excdait les projections budgtaires, Minto tenait pour acquis que la hausse tait justifie et payait simplement les factures. Certaines initiatives de gestion de l'nergie avaient t mises en place, mais il n'y avait aucun mcanisme de suivi des rsultats - nous prsumions que nous ralisions des conomies conformes aux prdictions des entrepreneurs.

L'exprience de M. Pride lui a enseign toutefois que cela n'tait pas suffisant. Il croyait que Minto devait avoir un systme plus rigoureux lui permettant de suivre la consommation d'nergie et les cots des services publics. Il croyait galement que la compagnie devait adopter une approche plus gnrale de la planification et de la mise en oeuvre de projets de gestion de l'nergie. Il a donc peu peu embauch les personnes qui pourraient l'aider atteindre ces objectifs. ce jour, l'quipe de MEM comprend un analyste de l'nergie, un gestionnaire des services nergtiques, un concepteur de projets de dveloppement durable, un gestionnaire de projets rsidentiels pour les btiments de Minto Ottawa et un commis qui traite toutes les factures de services publics de Minto.

MUCI utilise les deux principales sources d'nergie suivantes :

• le gaz naturel, pour le chauffage des locaux et de l'eau domestique;
• l'lectricit, pour l'clairage, le chauffage et la climatisation des locaux et les quipements auxiliaires (par ex., les ventilateurs, les pompes, les ascenseurs).

Tableau 1. Pourcentage du cot des services publics du portefeuille d'immeubles logements multiples de Minto

Un projet pilote trace la voie un plan quinquennal

Un montant d'environ un million de dollars a t investi dans un projet pilote ayant pour objectif d'amliorer l'efficacit nergtique et conomiser l'eau d'un complexe de Toronto comprenant 7 tours et 1 800 logements, le High Park Village. Ce complexe avait t acquis conjointement, en 1999, par Minto et une caisse de retraite canadienne. Dans les trois mois suivant l'acquisition, le projet pilote devant se drouler sur toute l'anne tait mis en branle.

Peu aprs l'acquisition, nous avons acclr un processus visant changer l'infrastructure de High Park Village, explique M. Pride. Ainsi, nous avons remplac les vieux appareils de chauffage par de nouveaux haute efficacit nergtique, et nous avons amlior l'clairage des aires communes des btiments. Nous avons galement install des variateurs de vitesse sur certains quipements auxiliaires ainsi qu'un systme de contrle automatis pour les quipements mcaniques. De plus, nous avons install des toilettes et des pommes de douche faible dbit dans les logements, afin de rduire la consommation d'eau.

Comme le montre le tableau 2, le projet de High Park Village a permis de raliser des conomies assez substantielles au chapitre des cots de services publics. MEM prvoit que ces amliorations rduiront les missions de dioxyde de carbone (CO₂) du complexe High Park Village d'environ 3,14 tonnes par anne, ce qui quivaut planter plus de 342 000 nouveaux arbres.

L'exprience de High Park Village a dmontr clairement que cette approche fonctionne et permet de raliser des conomies, fait remarquer M. Pride. En fait, les rsultats ont largement dpass nos attentes. Aprs avoir analys ces derniers, nous avons dcid que l'laboration d'un plan d'action de gestion de l'nergie en vue de tenir compte du reste du portefeuille rsidentiel de Minto tait la prochaine tape logique.

Aprs le projet pilote de High Park Village, un deuxime projet a t mis en oeuvre dans plusieurs immeubles en hauteur d'Ottawa. Ce projet de six millions de dollars a produit des rsultats semblables ceux du projet prcdent et a permis de rduire considrablement les missions de CO₂.

Par ailleurs, c'est galement cette poque que MUCI s'est jointe l'Initiative des Innovateurs nergtiques, un programme de l'Office de l'efficacit nergtique de Ressources naturelles Canada qui encourage les entreprises canadiennes oeuvrant dans les secteurs commercial et institutionnel procder des investissements en matire d'efficacit nergtique dans toutes leurs activits, afin de rduire les cots et les missions de GES lis la consommation d'nergie. Jusqu' maintenant, plus de 750 organismes inscrits en qualit d'Innovateurs nergtiques ont pris des engagements qui aideront le Canada atteindre ses objectifs de rduction de GES prvus dans le Protocole de Kyoto et qui permettront de raliser des conomies collectives considrables en matire d'nergie et de cots nergtiques.

MUCI a galement inscrit son plan d'action auprs de Mesures volontaires et Registre inc. du Dfi-climat canadien (MVR inc.). Il s'agit d'un programme canadien de partenariat but non lucratif, entre l'industrie et les pouvoirs publics de tout le pays, qui a pour mission de donner les moyens d'valuer et de reconnatre l'efficacit de l'approche volontaire en matire de changements climatiques et de la promouvoir.

Tableau 2. Projet pilote de High Park Village

Le Plan d'action de gestion de l'nergie

Le Plan d'action de gestion d'nergie de MUCI couvre une priode de cinq ans, allant de 2000 jusqu' 2004.

Il vise atteindre les objectifs suivants :

• rduire de 20 p. 100 la demande d'nergie de l'ensemble des btiments du portefeuille;
• rduire les missions de GES de 13 555 tonnes d'quivalent CO₂;
• adopter une approche de dveloppement durable pour toutes les nouvelles constructions en hauteur;
• s'assurer de l'exactitude de toutes les factures et de tous les paiements lis aux services publics;
• faire une analyse comparative de la consommation et des cots nergtiques de toutes les nouvelles acquisitions par rapport au rendement projet (en dea de 5 p. 100 du niveau de ce dernier);
• faire en sorte que l'industrie reconnaisse Minto comme un chef de file en efficacit nergtique et en protection de l'environnement.

Le Plan d'action comporte trois tapes qui permettront de rduire les cots des services publics. Dans un premier temps, MEM a entrepris la collecte de renseignements complets sur les systmes mcaniques et lectriques de chaque btiment. Une meilleure comprhension des mcanismes lis la consommation d'nergie facilitera l'laboration et la mise en oeuvre de stratgies d'amlioration efficaces.

En mars 2002, Minto avait termin ses vrifications nergtiques sur tous les btiments rsidentiels de son portefeuille et a commenc travailler sur le deuxime volet d'activits : apporter des amliorations d'efficacit nergtique exigeant un investissement de plus de 12 millions de dollars l'ensemble de ses 76 immeubles logements multiples. En vue d'orienter son travail, MEM a recens les pratiques exemplaires en matire de gestion axe sur la demande applicables aux btiments en hauteur de Minto. Grce l'appui financier de l'Initiative des Innovateurs nergtiques, ces pratiques ont d'abord t appliques 16 btiments d'Ottawa dans le cadre d'un projet pilote. Les mesures retenues comprenaient :

• le remplacement des appareils de chauffage;
• l'amlioration de l'clairage dans les aires communes (les vieilles lampes fluorescentes T-12 ont t remplaces par des lampes T-8 avec ballasts lectroniques ou des tubes fluorescents compacts ayant un meilleur rendement nergtique);
• l'installation de variateurs de vitesse sur certains quipements (par ex., ventilateurs de corridors et thermopompes);
• le remplacement de toilettes et des pommes de douche classiques par des modles faible dbit;
• l'installation de pompes d'appoint pour acheminer l'eau aux locataires de manire plus efficace.

Minto a galement install des systmes automatiss pour contrler les nouveaux appareils de chauffage et a apport d'autres amliorations. Je peux appeler ces systmes de n'importe quel ordinateur du rseau local de Minto et voir comment ils travaillent , explique M. Pride. Par ailleurs, Minto a labor un processus de contrle de la gestion de l'eau et a mis en place un systme de contrle des services publics en vue de comptabiliser les cots et les conomies d'nergie.

la fin du projet pilote, en janvier 2003, MEM a commenc appliquer les pratiques exemplaires ses autres immeubles logements multiples. Cette mesure touchera en dfinitive plus d'un million de mtres carrs (10,8 millions de pi²) de btiments rsidentiels et permettra de rduire la consommation d'nergie annuelle de plus de 200 000 gigajoules, gnrant des conomies annuelles de prs de 1,8 million de dollars sur les cots nergtiques de Minto.

Le troisime volet d'activit prvu dans le Plan d'action de gestion d'nergie de MUCI dbutera en 2003. Il consiste concevoir et entreprendre une campagne de sensibilisation l'conomie d'nergie s'adressant aux locataires et aux occupants. Fidle l'ouverture dont elle a toujours fait preuve en matire de communication, Minto dvoilera son plan d'action ses locataires et les informera des mesures qu'ils peuvent adopter pour conomiser de l'argent, rduire leur consommation d'nergie et protger l'environnement. Nous avons toujours voulu prcher par l'exemple avant de demander aux locataires de changer leurs comportements, dit M. Pride. Ainsi, nous voulons leur montrer que l'utilisation de lampes fluorescentes compactes ne change pas les niveaux d'clairage. Ils penseront peut-tre alors apporter ces mmes changements dans leurs propres appartements.

La ralisation du plan quinquennal global cotera environ 20 millions de dollars, selon M. Pride. En valuant le RCI entre 16 et 20 p. 100, ces investissements devraient se payer mme les conomies qu'ils gnrent en cinq ou six ans, ce qui correspond la philosophie d'entreprise de Minto. Aprs cette priode, la socit conomisera de l'argent.

Les dernires annes du projet seront principalement consacres au contrle, au contrle et encore au contrle, conclut M. Pride. Je ne pourrais trop insister sur ce point. Si vous ne russissez pas vous maintenir la fine pointe des changements nergtiques, vous commencez gruger les conomies. Il faut absolument s'assurer de continuer exploiter les btiments de manire efficace.

Conclusion

M. Pride croit que Minto est l'une des premires socits immobilires du Canada s'tre dote d'une division centre presque exclusivement sur les questions de gestion nergtique. Puisque bon nombre des amliorations visant l'efficacit nergtique qui ont t recommandes par MEM sont en cours d'excution, il est trop tt pour dterminer leur incidence relle sur la consommation d'nergie et les missions de GES. Cependant, M. Pride est confiant que les mesures adoptes seront suffisantes pour atteindre et peut-tre mme dpasser les objectifs tablis dans le Plan d'action de gestion de l'nergie de MUCI.

La mise en application du Plan d'action tant maintenant bien engage, MEM dirige peu peu son attention sur d'autres aspects des activits de Minto. Ainsi, la division a conu une stratgie des pratiques exemplaires en gestion axe sur la demande pour les btiments bas et la mettra excution Ottawa en 2003 et 2004. La division commence galement examiner de plus prs comment Minto pourrait construire de nouvelles tours d'habitation haute efficacit nergtique qui seront viables sur le plan de l'environnement. Dj, l'quipe de MEM a influenc la conception d'un immeuble locatif de 33 tages, le Minto Gardens, actuellement en construction, au coin de l'avenue Sheppard et de la rue Yonge, Toronto. En intervenant ds le dbut de la conception, Minto a russi rduire la consommation d'nergie et les missions de GES du btiment de plus de 20 p. 100, comparativement d'autres nouvelles constructions de btiments en hauteur du mme type. MEM travaille galement l'laboration d'un plan d'action de gestion de l'nergie pour l'htel et les btiments commerciaux de Minto. De plus, en 2004, la division prvoit commencer vendre son expertise nergtique des tiers, comme d'autres propritaires immobiliers et des fonds de retraite qui possdent des immeubles rsidentiels.

Toutes les mesures que nous instaurons reposent sur des incitatifs financiers importants - elles se justifient du point de vue des affaires, sinon, nous ne les adopterions pas, dit M. Pride. Toutefois, nous sommes galement motivs par un facteur environnemental. J'ai reu des directives trs claires de rduire les missions de GES, mais de le faire de manire intelligente. Si nous pouvons rduire les missions tout en augmentant nos liquidits, nous aidons notre entreprise accrotre ses actifs et nous protgeons l'environnement.