Est-ce que j'ai les moyens d'accéder à la propriété?

Hypothèque : L’hypothèque est un droit réel servant à garantir le prêt consenti pour l’achat de votre propriété. Vous pouvez rembourser ce prêt au moyen de versements périodiques combinés comprenant le remboursement du capital (somme empruntée) et le paiement des intérêts (les frais d’emprunt). Ces versements peuvent également comprendre une partie de l’impôt foncier.

Valeur nette : La valeur nette représente votre situation financière, c’est-à-dire votre actif total moins votre passif total.

Ainsi, vous avez décidé que l’accession à la propriété était un bon choix pour vous. Vous devez maintenant déterminer si vous en avez les moyens. Dans le présent chapitre, vous trouverez un certain nombre de calculs simples vous permettant d’évaluer votre situation financière actuelle, les paiements que vous pouvez supporter et le prix maximum que vous devriez payer.

Une fois que vous comprendrez ces variables, vous pourrez faire le meilleur choix et même réaliser des économies.

Faites un test

Vous pouvez effectuer quelques calculs maintenant pour savoir ce qu’il en est et pour vous éviter des surprises plus tard. Vous pouvez notamment calculer votre valeur nette ainsi que vos dépenses et vos dettes mensuelles courantes.

Il est important que vous connaissiez votre valeur nette parce que vous aurez besoin de cette information lorsque vous discuterez d’un prêt hypothécaire avec votre prêteur. Votre valeur nette est ce qu’il vous reste une fois que vous avez soustrait votre passif total de votre actif total. Vous aurez donc un aperçu de votre situation financière actuelle et vous saurez combien vous pourrez verser à titre de mise de fonds.

Calculer votre valeur nette.

Ensuite, à l’aide des tableaux ci-dessous, calculez vos dépenses et vos dettes courantes. Cela vous aidera à voir quelles sont vos obligations mensuelles actuelles et quel type de versements hypothécaires vous pouvez aisément inclure dans votre budget.

Calculer votre budget actuel du ménage.

Paiements mensuels relatifs aux dettes

Quels sont les paiements que je peux supporter?

Maintenant que vous avez une idée exacte de votre situation financière actuelle, le moment est venu de déterminer quels sont les frais de logement mensuels que vous pouvez supporter. Les prêteurs utilisent deux règles fort simples pour établir le montant que vous pouvez payer.

Première règle de l’accessibilité financière : Vos frais de logement mensuels ne devraient pas dépasser 32 % du revenu mensuel brut de votre ménage. Les frais de logement comprennent le remboursement du capital et le paiement des intérêts, des taxes (impôt foncier) et des frais de chauffage (une notion représentée par l’acronyme P.I.T.C.). Le cas échéant, cette somme comprend également la moitié des charges mensuelles de copropriété et la totalité du loyer annuel du terrain (s’il s’agit d’un terrain loué à bail).

Les prêteurs additionnent ces frais de logement pour déterminer quel pourcentage de votre revenu mensuel brut ils représentent. Ce pourcentage correspond à votre rapport d’amortissement brut de la dette (rapport ABD) et ne doit pas dépasser 32 %.

Utilisez le tableau ci-dessous pour calculer votre rapport ABD.

	Le revenu mensuel brut de Lise s’élève à 2 500 $, et celui de Mario, à 2 000 $, pour un total de 4 500 $. Ils ne devraient pas consacrer plus de 1 440 $ par mois (4 500 $ X 32 %) aux frais de logement (P.I.T.C).

Deuxième règle de l’accessibilité financière : Le montant total consacré mensuellement au remboursement de l’ensemble de vos dettes (c.-à-d. vos frais de logement et vos autres dettes, comme les paiements relatifs aux prêts autos et aux cartes de crédit) ne devrait pas dépasser 40 % de votre revenu mensuel brut. Les prêteurs additionnent ces paiements afin de déterminer quel pourcentage du revenu mensuel brut de votre ménage ils représentent. Ce pourcentage correspond à votre rapport d’amortissement total de la dette (rapport ATD).

À l’aide du tableau ci-dessous, calculez votre rapport ATD et les frais de logement mensuels que vous êtes en mesure de supporter, en plus des autres paiements mensuels relatifs à vos dettes

	Lise et Mario ont un revenu mensuel brut de 4 500 $. Leur niveau d’endettement ne devrait pas dépasser 1 800 $ (4 500 $ X 40 %). Ils paient chaque mois 400 $ pour leur prêt auto, 200 $ pour un prêt étudiant et 150 $ pour leurs cartes de crédit, soit en tout 750 $ par mois pour des dettes non reliées au logement. Cela signifie qu’ils ne devraient pas payer plus de 1 050 $ par mois en frais de logement (1 800 $ - 750 $).

Quel est le prix d’achat maximum que je devrais payer?

Le prix maximum que vous pouvez vous permettre de payer dépend d’un certain nombre de facteurs, mais les plus importants sont le revenu brut de votre ménage, la mise de fonds et le taux d’intérêt.

Le tableau suivant vous donne une idée du montant maximum que vous pouvez payer pour votre maison.

Guide du revenu, de la mise de fonds et du prix d’achat

Ménage	Mise de fonds de 5 %	Prix d'achat maximum	Mise de fonds de 10 %	Prix d'achat maximum	Mise de fonds de 25 %	Prix d'achat maximum
25 000 $	3 000 $	60 000 $	6 300 $	63 000 $	18 900 $	75 600 $
30 000 $	3 900 $	78 000 $	8 200 $	82 000 $	24 700 $	98 800 $
35 000 $	4 800 $	96 000 $	10 100 $	101 000 $	30 300 $	121 200 $
40 000 $	5 700 $	114 000 $	12 000 $	120 000 $	36 000 $	144 000 $
45 000 $	6 600 $	132 000 $	13 900 $	139 000 $	41 700 $	166 800 $
50 000 $	7 500 $	150 000 $	15 800 $	158 000 $	47 400 $	189 600 $
60 000 $	9 300 $	186 000 $	19 600 $	196 000 $	58 800 $	235 200 $
70 000 $	11 050 $	221 000 $	23 400 $	234 000 $	70 100 $	280 400 $
80 000 $	12 500 $	250 000 $	27 200 $	272 000 $	81 500 $	326 000 $
90 000 $	14 400 $	288 000 $	31 000 $	310 000 $	92 800 $	371 200 $
100 000 $	16 275 $	325 500 $	34 800 $	348 000 $	104 300 $	417 200 $
Ces chiffres sont arrondis à la centaine près.

Ces chiffres sont fondés sur un taux d’intérêt de 8 %, sur le coût moyen des frais de chauffage et de l’impôt foncier au Canada, et sur le montant du prêt hypothécaire qu’un ménage canadien moyen pourrait obtenir, si le rapport d’amortissement de la dette était de 32 %.

Pour la plupart des gens qui achètent une maison – particulièrement pour les accédants à la propriété – le plus difficile, c’est d’économiser la mise de fonds nécessaire. Beaucoup d’acheteurs ne pourront pas verser la mise de fonds habituelle, qui correspond à 25 % du prix d’achat. Grâce à l’assurance prêt hypothécaire, vous pouvez verser une mise de fonds de 5 % seulement. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur et, en vertu de la loi, la plupart des établissements de crédit exigent une telle assurance. En fait, si l’emprunteur manque à ses obligations hypothécaires (s’il n’effectue pas ses paiements), l’assureur rembourse le prêteur. Le coût de ce type d’assurance est payé sous la forme d’une prime, qui est versée en une seule fois ou ajoutée au montant de votre prêt et incluse dans vos versements hypothécaires.

La SCHL est un important fournisseur de ce type d’assurance au Canada. Voici la prime qu’elle exige :

Financement nécessaire	Prime (% du montant du prêt)
65 % ou moins du prix d’achat	0,50
75 % ou moins du prix d’achat	0,65
80 % ou moins du prix d’achat	1,00
85 % ou moins du prix d’achat	1,75
90 % ou moins du prix d’achat	2,00
De 90,01 à 95 % du prix d’achat      Mise de fonds traditionnelle      Mise de fonds multisource	2,75 2,90
Surprime s’appliquant à une marge de crédit      Sans amortissement pendant 5 ans      Sans amortissement pendant 10 ans	0,25 3,40
*Au Québec et en Ontario, la taxe de vente provinciale s’applique. Elle ne peut pas être ajoutée au montant du prêt.

	Lise et Mario ont en mains 30 000 $ pour leur mise de fonds. Comme ils veulent contracter un prêt hypothécaire ordinaire et verser une mise de fonds de 25 %, ils calculent que leur maison ne devrait pas coûter plus de 120 000 $. Ils emprunteraient donc 90 000 $. À un taux d’intérêt de 8 %, s’ils amortissent leur prêt hypothécaire sur 25 ans, leurs versements seraient de 687 $* par mois. À cette somme, s’ajouteraient des versements d’impôt foncier de 200 $ par mois et des frais de chauffage de 120 $ par mois. Leurs frais de logement s’élèveraient donc à 1 007 $ par mois, ce qui est juste un peu moins que ce que leur permet leur rapport d’amortissement total de la dette. C’est un peu trop serré au goût de Lise et de Mario. Qu’arrivera-t-il au moment du renouvellement de leur prêt, si les taux d’intérêt ont grimpé? Ils décident donc de chercher une maison de 100 000 $ au maximum. À ce prix, ils devraient contracter un emprunt de 70 000 $, qui leur vaudrait des versements hypothécaires de 535 $* par mois. L’impôt foncier serait moins élevé (150 $), de même que les frais de chauffage (100 $). Leurs frais de logement mensuels seraient de 785 $. Leur rapport d’amortissement total de la dette atteindrait donc 34 %, plutôt que le maximum de 40 %, et ils seraient plus à l’aise financièrement. * Les chiffres sont arrondis au dollar près.

N’oubliez pas que la mise de fonds minimale de 5 % doit provenir de vos propres ressources. Toutefois, si vous avez de bons antécédents en matière de crédit et un revenu suffisant pour respecter les obligations financières liées à l’accession à la propriété, vous pourrez bénéficier des avantages de l’assurance prêt hypothécaire avec mise de fonds multisource, offerte par la SCHL. Grâce à cette assurance, les acheteurs de maisons peuvent accumuler une mise de fonds minimale de 5 % en faisant appel à pratiquement n’importe quelle source n’ayant aucun lien de dépendance avec l’achat ou la vente de la propriété, notamment en utilisant la remise accordée par le prêteur ou en contractant un prêt personnel.

Amortissement : Durée totale, le plus souvent 25 ans au maximum, requise pour le remboursement total d’un prêt hypothécaire.

Intérêts : Les intérêts correspondent au coût d’emprunt. En général, ils sont payés au prêteur sous forme de versements périodiques, combinés au remboursement du capital emprunté (montant du prêt).

Les autres facteurs importants dont vous devez tenir compte pour établir le prix maximum que vous pouvez payer sont vos préférences personnelles et le résultat des calculs que vous avez faits dans ce chapitre.

Pré-autorisation du prêt hypothécaire

Lorsque vous aurez fait les calculs nécessaires et que vous vous sentirez prêt à négocier un prêt hypothécaire, choisissez un prêteur et demandez-lui de vous accorder une pré-autorisation. Cela signifie que le prêteur examinera vos finances personnelles afin d’établir le montant du prêt que vous serez en mesure de rembourser. À ce moment, le prêteur vous donnera une confirmation écrite ou un certificat stipulant le taux d’intérêt qu’il vous garantit pendant une période déterminée.

Certains acheteurs préféreront peut-être attendre d’avoir trouvé la maison qu’ils veulent acheter pour demander une pré-autorisation hypothécaire. Cependant, le fait d’avoir obtenu une pré-autorisation facilite la recherche d’une maison et vous fait gagner du temps parce que vous avez une bonne idée du prix que vous pouvez payer.

Voici quelques-uns des renseignements que vous devrez fournir au prêteur la première fois que vous le rencontrerez :

• Renseignements personnels confirmés à l’aide de pièces d’identité, comme votre permis de conduire;
  
• Précisions sur votre emploi, notamment une preuve de salaire, sous la forme d’une lettre de votre employeur;
  
• Sources de revenu;
  
• Informations et détails concernant vos comptes bancaires, vos emprunts et vos autres dettes;
  
• Preuve de votre actif;
  
• Provenance et montant de votre mise de fonds et de votre acompte;
  
• Preuve de la provenance des fonds servant à payer les frais de clôture (qui représentent habituellement de 1,5 % à 4 % du prix d’achat).

Capital : Montant d’argent réellement emprunté. Chaque versement hypothécaire comprend une partie du capital à rembourser et des intérêts exigés par le prêteur sur le solde du prêt. Durant les premières années, les intérêts représentent généralement la plus grande partie du montant des versements.

Versements hypothécaires : Versements périodiques constitués souvent d’une portion du capital et des intérêts.

Aurez-vous de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire?

Selon vos calculs, vous aurez peut-être de la difficulté à effectuer les paiements mensuels relatifs à vos dettes et à obtenir un prêt hypothécaire. Voici ce que vous pouvez faire :

• Rembourser certains emprunts en premier;
  
• Épargner afin de verser une mise de fonds plus élevée;
  
• Réviser le prix cible que vous voulez payer.

Autres stratégies utiles

• Consulter un conseiller en crédit. Cette personne pourra vous aider à trouver un moyen de réduire vos dettes au minimum;
  
• Acheter votre maison par l’intermédiaire d’un programme de location avec option d’achat offert par le constructeur, un organisme sans but lucratif ou le gouvernement;
  
• Examiner d’autres possibilités, comme les programmes vous permettant de participer à la construction de votre maison;
  
• Demander au service de l’habitation de votre municipalité s’il existe des programmes spéciaux.

Importance de votre cote de crédit

Avant de vous accorder un prêt hypothécaire, le prêteur voudra savoir comment vous avez remboursé vos dettes et payé vos factures dans le passé. Pour ce faire, il demandera tout simplement une copie de votre dossier de crédit (rapport de solvabilité) à un bureau de crédit. Ce rapport contient des informations sur vos antécédents financiers et sur l’utilisation que vous avez faite du crédit dans le passé. Avant que votre prêteur consulte votre dossier, vous devriez en obtenir une copie afin de vous assurer que les informations qu’il contient sont exactes et complètes. Il vous suffit de communiquer avec l’un des deux principaux bureaux de crédit (Equifax Canada inc. ou TransUnion Canada) et de leur demander une copie de votre rapport de solvabilité. Ce service est rarement gratuit.

	Rapport de solvabilité : Principal rapport sur lequel se fonde le prêteur pour établir votre solvabilité. Ce rapport contient des informations sur votre capacité à rembourser vos dettes et à respecter vos obligations financières courantes.

Absence d’antécédents en matière de crédit

Si vous n’avez pas d’antécédents en matière de crédit, il est important que vous commenciez à établir votre solvabilité. Par exemple, demandez une carte de crédit ordinaire, assortie de modalités et de taux d’intérêt intéressants. Faites de petits achats à crédit et remboursez-les dès que vous recevrez votre état de compte.

Rétablissement d’une bonne cote de crédit

Si votre cote de crédit laisse à désirer, les prêteurs ne voudront peut-être pas vous accorder un prêt hypothécaire tant que vous n’aurez pas rétabli votre solvabilité en remboursant vos dettes régulièrement et à temps. La plupart des renseignements négatifs, notamment une faillite, sont supprimés de votre dossier de crédit après sept ans. Si vous avez une mauvaise cote de crédit, vous voudrez peut-être consulter un conseiller en crédit.

En dépit de vos problèmes de crédit antérieurs, il se peut que vous réussissiez à obtenir un prêt hypothécaire, si un membre de votre famille est prêt à servir de caution ou à cosigner l’acte hypothécaire. Cette personne doit satisfaire aux exigences du prêteur. Elle doit notamment avoir de bons antécédents en matière de crédit et s’engager à effectuer les versements hypothécaires, si jamais vous manquez à vos obligations.