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Les terrains
abandonnés au Canada – Retour au vert :
Cadre national visant à
encourager le réaménagement des sites contaminés
admissibles par l’élimination des privilèges
de l’État et des arriérés de taxes
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Préparé
pour : Le Gouvernement
du Canada, les gouvernements provinciaux et les municipalités
Par la :
Table ronde nationale sur l’environnement et l’économie
et le Canadian Brownfields Network
Mars 2005
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Annexe 1 : Stratégie nationale
de réaménagement des sites urbains contaminés
pour le Canada
Recommandation 1.2
1.2 Supprimer les privilèges
et arriérés d’impôts grevant les sites
urbains contaminés réhabilitables admissibles
Recommandation
Que les gouvernements
fédéral et provinciaux fixent ensemble les principes
et critères pour la suppression des privilèges fédéraux
et provinciaux ainsi que des arriérés d’impôts
dans des situations précises.
Que les gouvernements
fédéral et provinciaux modifient leurs lois sur
la faillite et les sociétés afin que soit remise
à la Couronne une propriété détenue
par une société en faillite à laquelle le
syndic de faillite a renoncé. Si la société
est constituée en vertu de la Loi canadienne sur les sociétés
par actions, la propriété devrait échoir
à la Couronne aux droits du Canada; si la société
est constituée en vertu d’une loi provinciale, la
propriété devrait échoir à la province.
Justification
Intérêt
de l’élimination des privilèges et des arriérés
d’impôts proposée :
- Elle réduit les coûts initiaux pour
les promoteurs de sites urbains contaminés réhabilitables
et leur fournit davantage de certitude qu’ils disposeront
de fonds aux étapes préliminaires des projets (p.
ex. au cours des négociations entourant l’achat du
site), où il est difficile d’obtenir une aide financière
normale;
- Elle constitue une façon très rentable
d’accorder une aide financière aux sites urbains
contaminés réhabilitables, parce que sa mise en
œuvre n’implique aucun frais (autres que les frais
administratifs), et permet d’aider les sites qui n’auraient
aucune ou très peu de valeur pour le gouvernement, en l’absence
de réaménagement.
Discussion
De nombreux sites urbains contaminés réhabilitables
sont délinquants en ce qui concerne le paiement de leur impôt
foncier, au point qu’ils sont éventuellement soumis
à une vente pour impôts municipaux. Toutefois, ces
propriétés se vendent souvent difficilement en raison
de la situation de détérioration dans laquelle elles
se trouvent, d’une contamination du site connue ou percue,
ou des coûts élevés de restauration anticipés.
Laissées inoccupées, elles sont sujettes au vandalisme
et deviennent une charge pour l’administration municipale.
Bien que pour un grand nombre de ces sites, aucun impôt municipal
ne soit prélevé, ils coûtent cher aux municipalités
qui doivent mettre à leur disposition des services de police,
d’incendie et d’inspection, de même que des services
d’exécution et d’entretien de l’infrastructure
municipale.
Souvent, ces propriétés sont aussi
grevées de privilèges* de la Couronne en instance,
tant au fédéral qu’au provincial, qui ne peuvent
être annulés par une vente pour impôts municipaux.
La combinaison « arriérés d’impôts
» et « privilèges de la Couronne » peut
suffire à rendre une proposition locale de réaménagement
d’un site industriel infaisable. Une entente préalable
visant à supprimer tous ces privilèges, ou une partie
d’entre eux, pourrait être un facteur décisif
de la viabilité financière d’un projet éventuel
de réaménagement de sites urbains contaminés
réhabilitables. Cette forme d’incitatif a été
proposée par le passé sur une base ponctuelle par
tous les ordres de gouvernement. (La suppression des privilèges
ou l’annulation des arriérés d’impôts
ne doit pas être accordée avant que le nettoyage n’ait
été terminé, afin d’éviter une
situation où le privilège serait éliminé
sans qu’aucun réaménagement n’ait lieu.)
Certaines provinces envisagent d’élaborer
une série de critères et de protocoles concernant
l’admissibilité des projets de réaménagement
de sites urbains contaminés réhabilitables, à
la suppression de tous les privilèges provinciaux dans l’intérêt
de l’investisseur. Ce processus serait plus efficace si des
critères et des procédures clairs et uniformes étaient
fixés dans toutes les juridictions, de sorte que les promoteurs
et les acheteurs sauraient si un site en particulier, où
qu’il se trouve, est admissible à la suppression du
privilège qui le grève. En particulier, un programme
fédéral de suppression des privilèges grevant
certaines propriétés pourrait être lié
à une entente entre les gouvernements fédéral
et provinciaux qui, entre autres, normaliserait les critères
et les protocoles.
Il convient aussi de modifier les lois fédérales
et provinciales afin de régler la question des sites urbains
contaminés réhabilitables qui font l’objet de
procédures de faillite. L’interprétation donnée
par les tribunaux de l’article 20 de la Loi sur la faillite
et l’insolvabilité fédérale a pour effet
de remettre à la société en faillite la propriété
à laquelle le syndic en faillite a renoncé. Cela a
l’effet indésirable de créer un site orphelin,
sans entité pour assurer la maîtrise de la propriété
- conséquence qui peut s’avérer désastreuse
et même dangereuse.
Pour faire en sorte qu’il y a une entité
qui assure la maîtrise de la propriété lorsque
le syndic de faillite y renonce, la Loi sur la faillite et l’insolvabilité,
la Loi sur les biens en déshérence et la Loi canadienne
sur les sociétés par actions fédérale,
ainsi que les lois provinciales équivalentes, devront être
modifiées de façon à prévoir que, dans
ces circonstances, la propriété échoit à
Sa Majesté la Reine du Canada ou à la province, le
cas échéant. Il est aussi vital que le ministère
désigné reçoive le financement approprié
pour assurer la gestion de ces sites jusqu’à leur restauration.
(Il convient de noter que la suppression du privilège
ne libère pas le débiteur initial du montant qui est
dû à l’État. Dans le même ordre
d’idées, la dévolution de la propriété
à l’État fédéral ou à la
province ne libère pas le pollueur de sa responsabilité
et ne crée pas, non plus, avec les mesures de sauvegarde
appropriées, de responsabilité supplémentaire
pour la Couronne.)
Source :
Réhabiliter
le passé, construire l’avenir :
une stratégie nationale des sites urbains contaminés
réhabilitables pour le Canada
(Table ronde nationale sur l’environnement et l’économie,
2003), pp. 25-26
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