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ImmeublesSur cette page...
Dans cette section, nous expliquons les règles qui s'appliquent aux ventes et aux locations d'immeubles effectuées par des organismes à but non lucratif. Nous donnons des renseignements sur les CTI et les logements subventionnés. Nous expliquons aussi le choix spécial qui permet de rendre taxables certaines fournitures exonérées d'immeubles. Fournitures taxables d'immeublesHabituellement, la plupart des ventes et locations d'immeubles par un organisme à but non lucratif sont exonérées. Cependant, les fournitures suivantes sont assujetties à la TPS/TVH :
CTI pour les immeublesLa règle pour calculer les CTI pour les achats d'immeubles est la même que celle pour calculer les CTI pour les achats d'immobilisations (règle sur l'utilisation principale) :
Il est possible que l'utilisation de l'immeuble change au fil des ans. Si l'utilisation d'un immeuble passe de non commerciale à principalement commerciale, vous pouvez demander un CTI au moment du changement d'utilisation. À l'inverse, si l'utilisation d'un immeuble passe de commerciale à non commerciale, vous devrez peut-être verser une partie des CTI que vous aurez demandés auparavant. Les autres dépenses liées à l'immeuble, comme l'entretien et les services publics, sont assujetties aux règles habituelles. Vous pouvez demander des CTI dans la mesure où ces dépenses se rapportent à vos activités commerciales. Lisez la section « Frais généraux d'exploitation et dépenses d'entreprise ».Logements subventionnésLes règles suivantes s'appliquent aux organismes à but non lucratif qui reçoivent une subvention pour construire un immeuble d'habitation (ou pour faire un ajout à un tel immeuble), lorsqu'ils prévoient louer au moins 10 % des unités à des aînés, des jeunes, des étudiants, des personnes handicapées ou des personnes à faible revenu. Une subvention est une somme d'argent reçue d'un subventionneur que vous pouvez mesurer et inscrire à ce titre dans vos états financiers. Elle inclut les montants suivants :
Un subventionneur peut être un des paliers de gouvernement -- fédéral, provincial et municipal. Il comprend également les bandes indiennes et les organismes que les gouvernements fédéraux, provinciaux et municipaux établissent pour financer des activités de bienfaisance ou sans but lucratif au nom du gouvernement ou des bandes indiennes. Toutefois, nous ne considérons pas les sociétés d'État fédérales et provinciales qui s'adonnent en totalité ou presque (à 90 % ou plus) à des activités commerciales comme étant des subventionneurs. Durant l'étape de construction, vous pouvez vous inscrire à la TPS/TVH et demander des CTI pour les produits et services que vous achetez pour la construction de l'immeuble. Lorsque la construction est achevée en grande partie et que vous transférez la possession d'un logement de l'immeuble pour la première fois aux termes d'un bail à un particulier qui l'utilisera comme lieu de résidence, une vente réputée a lieu, et vous devez calculer et rendre compte de la TPS/TVH selon le plus élevé des montants suivants :
Exemple Choix d'un organisme de services publics concernant les immeublesEn tant qu'organisme à but non lucratif, vous pouvez faire un choix vous permettant de traiter certaines ventes et locations exonérées d'immeubles comme des fournitures taxables. Ce choix vous permet de demander des CTI pour la TPS/TVH que vous avez payée ou que vous devez lors de l'acquisition de l'immeuble, ou des améliorations qui y ont été apportées, dans la mesure où l'immeuble est utilisé pour effectuer des fournitures taxables (pourvu que l'utilisation soit d'au moins 10 % dans vos activités commerciales). Ce choix s'applique aux immeubles suivants :
Pour faire ce choix, vous devez remplir et nous envoyer le formulaire GST26, Choix ou révocation d'un choix par un organisme de services publics afin que la fourniture exonérée d'un immeuble soit considérée comme une fourniture taxable. Remarque Lorsque vous exercez ce choix pour un immeuble donné, les règles suivantes s'appliquent :
Vous pouvez exercer ce choix au moment de l'acquisition de l'immeuble ou durant une autre période de déclaration. Choix en vigueur au moment de l'acquisitionSi le choix entre en vigueur le jour de votre acquisition de l'immeuble, vous demandez vos CTI selon le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans vos activités commerciales (pourvu que l'utilisation soit d'au moins 10 % dans vos activités commerciales). Exemple Cependant, si vous remplissez le formulaire GST26 et que le choix entre en vigueur le jour où vous acquérez l'immeuble, la TPS/TVH s'appliquera à la location des bureaux des deuxième, troisième et quatrième étages. Si vous déterminez que vous utilisez maintenant 75 % de l'immeuble pour des activités commerciales, vous pouvez demander un CTI pour récupérer 75 % de la TPS/TVH payée sur l'acquisition de l'immeuble. Vous pouvez également demander des CTI pour récupérer la TPS/TVH payée sur l'entretien et les services publics liés aux deuxième, troisième et quatrième étages. Choix en vigueur après la date d'acquisitionSi le choix entre en vigueur après l'acquisition de l'immeuble, vous pouvez généralement demander un CTI pour récupérer la totalité ou une partie de la TPS/TVH que vous avez payée ou que vous devez sur la dernière acquisition et que vous ne pouviez pas récupérer parce que l'immeuble n'était pas utilisé principalement (à plus de 50 %) dans le cadre d'activités commerciales. Avant de calculer vos CTI, vous devez déterminer la teneur en taxe de l'immeuble. Cette formule est expliquée à la section « Immobilisations », sous « Changement d'utilisation ». Si votre choix entre en vigueur à n'importe quel moment après le jour de l'acquisition de l'immeuble, les règles suivantes s'appliquent :
Exemple Vous devez d'abord déterminer la teneur en taxe de l'immeuble :
De plus, vous pouvez maintenant demander des CTI pour 30 % de la TPS que vous avez payée ou que vous devez sur les frais d'exploitation, comme l'électricité, l'entretien et les services publics, qui sont liés à l'utilisation commerciale de l'immeuble. Vous ne pouvez pas demander un autre remboursement pour les OSP pour la taxe réputée payée qui ne vous donnait pas droit à un CTI. Aux fins de ce choix, un immeuble veut dire les droits afférents à l'immeuble appartenant au complet à l'organisme à but non lucratif, inclus dans la description officielle ou dans le droit de tenure à bail (y compris toutes les structures et les autres améliorations qui sont fixes au terrain). Comment exercer le choixPour exercer le choix, vous devez remplir le formulaire GST26, Choix ou révocation d'un choix par un organisme de services publics afin que la fourniture exonérée d'un immeuble soit considérée comme une fourniture taxable, au plus tard un mois après la fin de la période de déclaration où le choix doit entrer en vigueur. Vous devez produire ce formulaire pour chaque immeuble que vous voulez traiter comme taxable. Vous pouvez annuler ce choix en produisant de nouveau le formulaire GST26. L'annulation sera en vigueur à partir du jour que vous indiquez sur le formulaire GST26, pourvu que vous produisiez ce formulaire dans un délai d'un mois après la fin de la période de déclaration où le choix cesse d'être en vigueur. Remarque Règles sur le changement d'utilisationLes règles suivantes s'appliquent seulement aux immeubles que vous utilisez comme immobilisations, si vous avez exercé un choix pour les rendre taxables et que vous êtes inscrit à la TPS/TVH. Comme nous l'avons expliqué précédemment, lorsque vous exercez le choix de rendre taxable certaines fournitures exonérées d'immeubles, les CTI sont calculés selon le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales. Il est possible que ce pourcentage change au fil des ans. Si vous augmentez le pourcentage d'utilisation commerciale, vous aurez peut-être droit à un CTI supplémentaire. À l'inverse, si vous diminuez le pourcentage d'utilisation commerciale, vous devrez peut-être rendre compte de la taxe réputée payée. Augmentation de l'utilisation commercialeLorsque vous augmentez l'utilisation commerciale d'un immeuble de plus de 10 % de façon cumulative, vous pouvez demander un CTI correspondant à la teneur en taxe de l'immeuble multipliée par le pourcentage d'augmentation de l'utilisation commerciale. Diminution de l'utilisation commercialeLorsque vous diminuez l'utilisation commerciale de l'immeuble de plus de 10 % de façon cumulative (sans cesser complètement l'utilisation commerciale ou la ramener à 10 % ou moins), nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH sur la partie de l'immeuble que vous n'utilisez plus dans des activités commerciales. Le montant de TPS/TVH dont vous devez rendre compte dans le calcul de votre taxe nette correspond à la teneur en taxe de l'immeuble multipliée par le pourcentage de diminution de l'utilisation commerciale. Cessation de l'utilisation commercialeLorsque vous cessez l'utilisation commerciale de l'immeuble ou que vous la diminuez à 10 % ou moins, nous considérons que vous avez vendu et acquis de nouveau l'immeuble. Si cette vente réputée est taxable, le montant de TPS/TVH dont vous devez rendre compte dans le calcul de votre taxe nette correspond à la teneur en taxe de l'immeuble. Si l'immeuble était partiellement utilisé pour des activités non commerciales avant le changement d'utilisation, appelez-nous pour obtenir plus de renseignements.
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