Que vous achetiez pour la première fois ou que vous viviez dans votre condominium depuis des années, la Loi de 1998 sur les condominiums a été conçue pour mieux protéger votre investissement, améliorer le fonctionnement ordinaire de votre condominium et permettre le développement de nouveaux types de condominiums.
Ces lois et règlements sont disponibles sur le site Lois-en-ligne
Conseils pratiques pour l’achat d’un condominium
On dit souvent qu’acheter un condominium, c’est acheter un style de vie. Qu’est-ce que cela veut dire?
- La vie en condominium est différente de celle de propriétaire ou de locataire d’une maison individuelle, d’une maison de ville ou d’un appartement, car les condos ont une double nature. Les propriétaires de condominium sont propriétaires de leur unité et partagent la responsabilité des coûts de fonctionnement et de gestion du reste de la propriété (parties communes comme les halls d’entrée) du condominium.
- Être propriétaire d’un condominium offre de nombreux avantages. Cela peut coûter moins cher que d’autres types d’habitations. Cela peut donner une impression « immédiate » d’appartenance à la communauté. Pendant que quelqu’un d’autre enlève la neige, vous pouvez participer à la prise de décisions communautaires.
- Malgré tout, les condominiums ne sont pas l’idéal pour tout le monde. Des associations condominiales peuvent établir des restrictions comme par exemple l’interdiction d’avoir des animaux familiers ou d’installer un barbecue à l’extérieur.
La Loi protège également davantage les acheteurs en définissant les renseignements (p. ex., le promoteur a-t-il l’intention de louer certaines unités) qui doivent être fournis au moment de l’achat d’une unité. Elle garantit que les propriétaires ont leur mot à dire dans la façon dont l’association est gérée. Elle établit également de nouveaux types de condominiums.
Si vous changez d’avis et souhaitez annuler le contrat, la législation vous offre un « délai de réflexion » de 10 jours à partir du moment où vous recevez une copie de la convention de vente ou l’état de divulgation (selon la date postérieure). Dans certaines circonstances, vous pourriez bénéficier de temps additionnel pour annuler le contrat, en cas de changement important tel que le définit la Loi.
Clarifier les petits caractères
Certains nouveaux propriétaires de condominium disent ne pas savoir exactement ce qu’ils obtiennent lorsqu’ils achètent un condominium.
Le promoteur doit fournir une table des matières pour l’état de divulgation. Cette table des matières a pour objectif d’aider l’acheteur à trouver les renseignements rapidement et facilement dans la déclaration, les règlements administratifs, les règles ou l’état de divulgation. Cela permet de savoir, par exemple, si un bâtiment situé sur la propriété a été affecté à une autre fin ou s’il existe des restrictions quant aux animaux familiers.
Les acheteurs devraient regarder de près les installations et services offerts. La Commission ontarienne des droits de la personne a statué que des édifices pour « adultes seulement » étaient discriminatoires contre les familles. Cependant, certains condominiums s’efforcent de répondre aux besoins spéciaux des familles avec de jeunes enfants, en fournissant des terrains de jeu, par exemple. D’autres peuvent être construits pour répondre aux besoins des personnes âgées.
Comment gère-t-on un condominium?
L’association condominiale est gérée par un conseil d’administration élu par les propriétaires. La fonction du conseil est de gérer l’association. Une exigence assure que si au moins 15 pour cent des unités sont occupées par les propriétaires, une place au conseil doit être réservée pour une élection par les propriétaires-occupants. De cette manière, les propriétaires-occupants sont assurés d’une représentation au conseil.
Les décisions majeures sont votées lors des assemblées de propriétaires. En vertu de la Loi, une assemblée générale annuelle doit être tenue dans les six mois qui suivent la fin de chaque exercice de l’association afin de permettre aux propriétaires d’examiner les états financiers de manière opportune. La participation aux décisions collectives est un avantage de la vie en condominium.
Nouveaux types de condominiums
La législation rend possible le développement de nouveaux types de condominiums :
Condominiums constitués par étape. Même si vous avez vu, dans le passé, des condos décrits comme constitués par « étapes », ce sont en réalité des associations condominiales distinctes. En vertu de la Loi, des unités et des parties communes peuvent maintenant être ajoutées par étapes, sur une période maximale de 10 ans, tout en appartenant à une seule association condominiale.
Condominiums de parties communes. Ce sont des condominiums qui comprennent seulement des parties communes, sans unités. Par exemple, des maisons pourraient être construites sur des terrains séparés avec des installations comme un terrain de golf ou un centre récréatif en guise de condominium de parties communes.
Condominium de terrain nu. Dans ce type d’association condominiale, les unités peuvent comprendre des terrains nus et les propriétaires pourront décider ce qu’ils veulent construire après l’enregistrement. Cela pourrait convenir à un parc de maisons mobiles, par exemple.
Condominium de propriété à bail. Ces unités sont construites sur un terrain que le promoteur loue aux acheteurs, ces derniers n’en devenant jamais propriétaires. Les acheteurs acquièrent un intérêt à bail dans l’unité et dans les parties communes pour un nombre d’années fixe. Cet intérêt peut être vendu.
Une vérification du rendement nécessite une inspection des parties communes des nouveaux condominiums comme les fondations, les murs, les portes, la toiture, les garages de stationnement et les ascenseurs. Cela permet de s’assurer que les problèmes majeurs sont détectés avant l’échéance des 12 mois pour la soumission de réclamations sous garantie, en vertu du programme de garantie Tarion, autrefois connu sous le nom de Ontario New Home Warranty Program. La vérification du rendement comprend aussi un sondage auprès des propriétaires sur tout dommage qui a été ou pourrait être occasionné à leur unité par des défectuosités dans les parties communes.
Études du fonds de réserve
Une association condominiale doit maintenir un fonds de réserve dans le seul but de payer pour des réparations majeures et le remplacement des parties communes et des avoirs de l’association. L’association doit mener une étude du fonds de réserve pour déterminer si le fonds couvrira ces coûts. Une fois l’étude complétée, le conseil propose un plan pour s’assurer que le fonds de réserve est suffisant. Tous les propriétaires doivent recevoir un avis contenant un résumé de l’étude, un résumé du plan proposé, ainsi qu’un état indiquant en quoi, le cas échéant, le plan et l’étude diffèrent.
Tous les condominiums existants doivent avoir complété leur étude du fonds de réserve avant le 5 mai 2004. Le fonds de réserve doit être entièrement financé dans les 10 ans suivant l’étude. Les nouveaux condominiums doivent faire une étude de leur fonds de réserve dans l’année qui suit l’enregistrement et le fonds doit être entièrement financé avant la fin de l’exercice suivant.
Fusion
Les associations condominiales normales (par exemple, les condos existants) peuvent maintenant se fusionner. Ceci pourrait entraîner une baisse des coûts et rendre l’administration plus simple en fusionnant les ressources. Il faut organiser une assemblée des propriétaires pour envisager une fusion avec une autre association condominiale.
Changements à la déclaration
Une déclaration est en quelque sorte la « constitution » de l’association condominiale. Elle définit l’intérêt de chaque propriétaire dans les parties communes et le pourcentage que chacun doit payer pour les dépenses communes.
Pour changer une déclaration, il faut l’appui d’au moins 80 ou 90 pour cent des propriétaires d’unités, selon la nature du changement. Par exemple, en vertu de la Loi, un changement de la contribution de chaque unité aux dépenses communes nécessite l’accord de 90 pour cent des propriétaires. Lorsqu’une déclaration comporte une clause sur les animaux familiers, il faut l’accord de 80 pour cent des propriétaires pour la modifier.
Règlement des différends
La Loi de 1998 sur les condominiums prévoit le règlement de différends par la médiation et l’arbitrage. Si ces approches ne fonctionnent pas, le litige peut être porté devant les tribunaux. Si vous avez besoin d’aide, consultez notre section Aide.
