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La construction d'un bâtiment commercial est un investissement qui peut exiger énormément de temps et d'argent. Vous devez donc avant tout vous assurer que cette stratégie est la bonne pour votre entreprise. Commencez par vous demander si elle répond vraiment aux besoins de votre organisation. Vous devrez tenir compte de vos objectifs particuliers: souhaitez-vous notamment agrandir vos installations pour répondre à une demande croissante, accroître la productivité ou augmenter vos revenus en louant des locaux à d'autres entreprises? Vous devez, après avoir tout bien considéré, déterminer ce qui est le plus avantageux pour vous.
Évaluez vos options
Par sa seule ampleur, un projet de construction demande un engagement colossal de la part de n'importe quel entrepreneur. Il faut se rappeler que le temps et l'énergie investis dans la construction d'un bâtiment pourraient, autrement, être consacrés à l'entreprise elle-même. Même si vous engagez un gestionnaire de projet pour superviser les travaux, vous devrez quand même participer à la prise des décisions au jour le jour et vous aurez ainsi moins de temps pour vous occuper des activités courantes.
Examinez d'autres scénarios possibles tels que louer des locaux ou encore acheter ou rénover un bâtiment existant. En cas de doute, faites appel à un conseiller financier ou à un consultant pour évaluer votre situation. Après avoir soigneusement examiné vos objectifs, vous pouvez également engager des ingénieurs, des architectes et des spécialistes de l'aménagement intérieur pour vous aider à trouver la solution la plus avantageuse pour vous.
Quelle que soit votre décision, vos besoins à long terme sont un autre facteur important à mettre dans la balance. L'espace disponible sera-t-il suffisant pour faire face à la croissance de votre entreprise dans l'avenir? Vous ne voudriez pas vous retrouver trop rapidement à l'étroit dans vos locaux et être forcé d'effectuer d'autres investissements coûteux.
Trouvez le bon financement
Un conseiller bancaire peut vous aider à déterminer la viabilité financière de votre projet, la somme dont vous aurez besoin pour le mener à terme ainsi que les solutions de financement les mieux adaptées à vos besoins. Il est bon de se doter dès le départ d'un plan d'affaires efficace, qui permet de présenter des prévisions de revenus réalistes; cela vous aidera à gagner la confiance des prêteurs potentiels dans votre capacité de réaliser un projet de cette envergure sans mettre en péril la santé financière de votre entreprise.
Obtenez un permis de construction en règle
Si vous décidez de construire un bâtiment, l'étape suivante consiste à vous assurer d'avoir rempli tous les critères et de posséder le bon permis. Il est sage de s'occuper de ces formalités le plus tôt possible car, de toute évidence, vous ne pourrez entreprendre la construction sans un permis en bonne et due forme. Les critères peuvent varier sensiblement selon que vous construisez de nouveaux locaux, que vous transformez des installations existantes ou que vous modifiez l'apparence ou la vocation d'un bâtiment.
En vertu du droit canadien, la réglementation des bâtiments relève des gouvernements provinciaux et est appliquée au moyen de lois, de codes et de règlements divers, qui sont souvent administrés à l'échelon municipal. Les codes du bâtiment s'appliquent généralement aux nouvelles constructions et portent d'ordinaire sur la sécurité incendie, la résistance structurale et la santé des occupants. Les codes plus récents touchent à l'accessibilité pour les personnes handicapées et à la conservation de l'énergie.
Consultez votre municipalité pour savoir exactement ce que vous pouvez faire avec et sans permis.
Connaissez le rôle de chaque intervenant
Il existe un certain nombre d'intervenants dans un projet de construction. Chacun a des responsabilités bien précises. Dans bien des cas, l'exécution est confiée au concepteur du bâtiment. C'est, après tout, la personne la mieux placée pour comprendre vos objectifs et vos paramètres initiaux.
- Le propriétaire assume la responsabilité globale du projet. C'est vous qui déterminez ce qu'il faut construire et qui vous assurez que les travaux respectent les lois et règlements. Il vous incombe aussi de choisir les consultants et les entrepreneurs
- Le concepteur travaille avec l'ingénieur et l'architecte à la planification de l'aménagement du bâtiment. Il peut être votre porte-parole en cas de conflit avec l'entrepreneur et les fournisseurs
- L'ingénieur et l'architecte produisent les plans et les cahiers des charges fonctionnels, qui respectent à la fois les lois et règlements et vos exigences. En tant que mandataires, ceux-ci inspectent les travaux pour s'assurer qu'ils sont exécutés conformément aux plans et devis
- L'entrepreneur général, ou maître d'œuvre, assume la responsabilité globale des travaux de construction, en particulier l'achat des matériaux, la gestion du calendrier d'exécution et l'embauche de la main-d'œuvre
- Les sous-traitants sont engagés par l'entrepreneur général pour exécuter une tâche précise dans la construction du bâtiment (par exemple, installations électriques, toiture, chauffage, etc.). Tout projet peut faire appel à des sous-traitants spécialisés dans les travaux de gros œuvre (fondations, planchers, murs et toit) ou de second œuvre (murs intérieurs, installations électriques, peinture et plomberie)
- Les fournisseurs doivent procurer au maître d'œuvre les matériaux nécessaires à la construction de l'ouvrage. Ces matériaux doivent respecter les critères de qualité de l'industrie
- Finalement, les municipalités sont responsables de l'examen des plans et de l'inspection des projets et doivent s'assurer qu'ils sont conformes aux lois et à la réglementation en vigueur
Choisissez le bon entrepreneur
Le succès de votre projet dépendra dans une large mesure de l'expertise et de l'expérience de votre entrepreneur. Lorsque vous faites le tour du marché, ne vous arrêtez pas uniquement au prix. Voici d'autres critères de base dont vous devez tenir compte :
- Assurez-vous que l'entreprise possède une licence d'entrepreneur et qu'elle est en mesure de fournir des garanties à l'égard des travaux effectués
- Demandez que le contrat prévoie un prix plafond. En plus de vous protéger, cela incitera l'entrepreneur à mieux évaluer le travail à accomplir et à mieux gérer les coûts du projet
- Assurez-vous que l'entreprise n'a pas de problèmes de gestion de trésorerie et qu'elle ne risque pas de laisser votre projet en plan. Certains entrepreneurs exigeront un dépôt qui devrait tenir lieu de paiement initial
- Déterminez si l'entrepreneur possède une quelconque expertise dans la construction de bâtiments durables. Cet élément est particulièrement important pour respecter les lois en matière d'environnement et apporter votre contribution personnelle à la protection de l'environnement
- Assurez-vous de savoir qui effectuera les différentes tâches. Les petits sous-traitants sont souvent limités à des secteurs géographiques précis et sont engagés par de plus grandes entreprises
- Obtenez de l'information et des références sur l'entreprise et renseignez-vous sur ses antécédents (employés, litiges antérieurs et clients satisfaits)
- Assurez-vous que l'entrepreneur se préoccupe des questions importantes telles que la sécurité de la conception du bâtiment; vous éviterez ainsi de vous exposer à des poursuites
- Demandez à votre entrepreneur s'il utilise des méthodes de construction nouvelles et novatrices ou s'il connaît les nouveaux moyens de favoriser l'efficacité énergétique
Apprenez à résoudre les conflits
Vous aurez presque inévitablement des conflits à résoudre en cours de construction. Qu'il s'agisse de différences par rapport aux plans relevées au cours d'une phase particulière du projet ou d'autres questions, les conflits devraient être réglés par le concepteur (qui vous représente) et l'entrepreneur général (qui est responsable de l'ensemble des travaux et des matériaux ainsi que des sous-traitants).
Que faire si vous vous heurtez à des obstacles? Tâchez d'abord de déterminer qui est responsable de quoi. En général, toutes les parties à un projet de construction avec lesquelles vous avez conclu un contrat sont tenues de garantir que les travaux qu'elles exécutent respectent les modalités contractuelles. Cela signifie que l'entrepreneur général est responsable des malfaçons causées par le travail de sous-traitants et d'autres intervenants dont il a retenu les services.
Dans les provinces de common law, à l'exception du Québec, l'obligation relative aux matériaux et à l'exécution du travail est déterminée par le contrat. En sus des garanties particulières mentionnées au contrat de construction, un entrepreneur est tenu selon la loi de construire un immeuble conforme à des normes raisonnables et exempt de tout vice dangereux.
Aux termes du Code civil du Québec, les concepteurs, le maître d'œuvre, les sous-traitants et les promoteurs sont solidairement responsables de tout défaut dans les travaux pendant une année. Pour les défauts majeurs, la responsabilité s'étend sur une période de cinq ans suivant la fin des travaux.
Dans le doute, adressez-vous à un conseiller juridique.
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