L'immeuble que vous sélectionnerez aura une grande incidence sur le fonctionnement de votre entreprise. Sa taille, son aménagement, son apparence et son emplacement devront faire en sorte de favoriser l'accroissement de vos affaires. Selon votre domaine d'activité, vous serez également tenu de respecter le zonage urbain et les lois sur l'environnement.
Comme les bâtisses commerciales diffèrent sur le plan de la forme, de la localisation et du prix, vous devez établir vos besoins et vos moyens financiers. Si vous avez participé à l'élaboration de votre plan d'affaires, vous connaissez sans doute le montant dont vous disposez pour le paiement du loyer ou de l'hypothèque, les services publics et les taxes. Votre analyse du flux de trésorerie vous aidera à déterminer si vous êtes en mesure d'acheter une propriété ou si vous devriez plutôt opter pour une location.
En étant locataire d'un immeuble, vous pourrez préserver votre fonds de roulement mais vous devrez, en contrepartie, tenir compte des hausses de loyer éventuelles. En être le propriétaire vous permettra de connaître le montant de vos versements hypothécaires mensuels et, avec le temps, aura pour effet de rehausser la valeur de votre entreprise.
Un conseiller indépendant en immobiler commercial pourra, mieux que quiconque, vous aider quant aux critères de sélection qui conviennent dans votre cas. Ce dernier devrait connaître les environs et les règlements de zonage ainsi que les problèmes potentiels liés à l'immeuble, à son emplacement et à sa vocation.
Dénichez le bon endroit
Si vous êtes un détaillant, l'idéal est un endroit doté d'un vaste stationnement, très achalandé et attrayant. La proximité d'un magasin «pilier» peut vous amener une foule de clients individuels. De même, si vous vendez des vêtements de luxe, il serait préférable d'éviter les centres commerciaux «bon marché» et de vous établir dans le voisinage d'autres détaillants haut de gamme (boutiques de chaussures, bijouteries, etc.).
Bien que le site et le décor représentent des facteurs de moindre importance pour une petite entreprise de ventes en gros ou de fabrication, vous devez néanmoins observer les règlements de zonage, qui dictent les activités permises selon le secteur. Assurez-vous de pouvoir accéder à une main-d'œuvre qualifiée à distance raisonnable (une demi-heure) de l'emplacement choisi.
Si vous offrez des services personnels, professionnels ou créatifs, mieux vaut peut‑être opter pour des bureaux fermés logeant dans des quartiers attrayants, desservis par un réseau haute vitesse et facilement accessibles par le transport en commun. La capacité d'attirer et de conserver des employés compétents peut s'avérer essentielle à la survie de ce genre d'entreprises, de sorte qu'un immeuble situé dans un endroit facile d'accès constitue un avantage stratégique.
Considérez les coûts liés aux modifications
Lorsque vous aurez trouvé un immeuble convenable et bien situé, réfléchissez aux transformations qu'il faudra y apporter. La question qui se pose est de savoir «qui assumera ces coûts?».
Si vous louez des locaux qui requièrent des modifications, vous devrez négocier avec le propriétaire de l'immeuble. Assurez-vous que le contrat précise les travaux à exécuter, le moment où ils devront être effectués et les pénalités en cas de retard. Veillez aussi à ce que ces dispositions figurent dans le contrat de bail.
Si vous envisagez d'acheter un immeuble, chargez une entreprise agréée d'inspecter et d'examiner la propriété pour déceler toute contamination de l'environnement. Dans certains cas, les défauts relevés peuvent faire l'objet de négociations avec le vendeur. Dans d'autres, ils sont le signe de problèmes à venir.
Les changements ne sont pas tous du ressort du propriétaire. Il arrive qu'une autorisation de la part d'une commission locale soit requise en vertu des règlements de zonage ou de protection du patrimoine. Des dérogations, telles que l'aménagement d'une porte de chargement dans une vieille façade de brique, nécessitent l'approbation de l'administration locale. Cela peut prendre du temps et rien ne garantit que les modifications soient autorisées.
Renseignez-vous sur les taxes et l'infrastructure
Les taxes varient selon la municipalité. Certaines villes offrent des taux préférentiels pour attirer les entreprises. Votre agent d'immeubles commerciaux pourra vous renseigner sur les taxes municipales applicables ainsi que sur l'infrastructure et les services publics disponibles — accès Internet, ramassage des ordures, routes, électricité, gaz naturel, etc.
Prévoyez un espace suffisant
Il est bien de prévoir une éventuelle expansion. Toutefois, payer pour de l'espace additionnel qui ne sera pas utilisé avant un bon moment n'est peut-être pas le meilleur usage que vous puissiez faire de votre fonds de roulement. Vous devez avoir une certitude raisonnable que cet espace servira dans un laps de temps relativement court. Là encore, votre plan d'affaires et vos conseillers pourront vous aider à évaluer vos moyens financiers.
Distinguez vos besoins de vos goûts
Il est facile de se laisser séduire par la multitude de particularités et de choix offerts. Après avoir fait le tour des possibilités, établissez la liste des besoins essentiels de votre entreprise. Limitez votre liste, sinon aucun édifice ne fera l'affaire. Énumérez ensuite les critères souhaitables, mais non indispensables.
Conservez les immeubles qui répondent à vos besoins essentiels et classez-les selon la qualité de chacune des caractéristiques recherchées. Prenons une plate-forme de chargement: Est-elle bien située? Nécessite-t-elle des réparations? Y en a-t-il plus d'une? Voici une méthode simple: notez chaque caractéristique en vous basant sur une échelle de 1 (faible) à 10 (élevé) et évaluez l'importance de chacune (selon un barème de 1 à 10) pour votre entreprise.
À titre d'exemple, l'aire de réception d'un immeuble donné obtient un «9» et la valeur de cette caractéristique pour votre entreprise se chiffre à «2». Multipliez ces deux chiffres (9 X 2), pour chaque caractéristique, et additionnez les résultats. Procédez de même pour tous ceux qui vous intéressent. Examinez ensuite attentivement les 3 ou 4 immeubles les mieux cotés.
Le choix d'un immeuble est une décision stratégique qui influera sur votre vie quotidienne, sur la productivité de vos employés, sur la satisfaction de votre clientèle et sur la rentabilité de votre entreprise.
