Prévoyez-vous acheter un terrain comportant ou non un édifice? Dans l'affirmative, avez-vous tenu compte de l'état environnemental de la propriété?
Si des activités industrielles y ont eu lieu, il se peut que la propriété ait été contaminée. Avant d'en faire l'achat, il est dans votre intérêt de connaître l'état environnemental du terrain, car la décontamination peut s'avérer coûteuse et interminable.
Qu'est-ce qu'un site contaminé?
Un terrain est considéré comme contaminé si l'on retrouve des polluants pouvant présenter des dangers pour les humains ou l'environnement. La contamination est normalement le résultat de pratiques insalubres dans des lieux commerciaux ou industriels, et où des produits dangereux sont fabriqués, conservés ou utilisés. Cela inclut l'élimination négligente des déchets, les déversements de carburant ou les fuites de réservoirs de stockage.
Au Canada, dans environ 60 % des lieux contaminés les hydrocarbures pétroliers,sont en cause, mais on retrouve également d'autres contaminants, notamment:
- matières organiques et nutriments réduisant la concentration en oxygène – p. ex., fumier, matières de vidange, potassium, phosphate et azote
- toxiques organiques – p. ex., BPC, hydrocarbures pétroliers et pesticides
- métaux – p. ex., zinc, cadmium, plomb et mercure
- substances radioactives – p. ex., uranium, eau lourde et radon
- substances nuisibles – p. ex., soufre, fer, méthane, obus non explosés
Le Groupe de travail sur la gestion des lieux contaminés du gouvernement du Canada fournit des renseignements sur les substances et matières contaminantes et sur les stratégies d'assainissement de lieux.
Ces substances et matières sont dangereuses car elles peuvent:
- empoisonner le sol, les nappes d'eau souterraines ou même d'autres édifices
- causer des incendies, des explosions et des odeurs désagréables
- être toxiques pour les humains ou l'environnement
- dans des cas extrêmes, faire en sorte que le sol ne puisse plus retenir l'eau ou les nutriments cycliques
Quelles sont les activités commerciales susceptibles d'entraîner une contamination?
Si vous désirez acheter une propriété, commencez par communiquer avec l'administration municipale ou le gouvernement provincial. Vous pouvez également faire appel à une société environnementale pour faire évaluer l'état de la propriété.
La définition exacte de l'expression activités à haut risque peut varier, mais en général, les secteurs suivants sont inclus:
- huile et pétrole: extraction, transformation, transport et distribution
- produits chimiques: fabrication ou transformation
- fabrication des plastiques, du polystyrène et du caoutchouc
- fabrication d'aliments ou de sous-produits d'animaux
- minéraux et métaux: extraction et transformation
- industries connexes au transport: fabrication, distribution et entretien/réparation des automobiles, des avions et des trains
- épuration des eaux usées, traitement des sols contaminés et lieux de dépôt de neige
- fabrication de pâte et de papier
- construction: fabrication de ciment et d'asphalte
- tout commerce où il est nécessaire d'entreposer des produits dangereux, notamment bouteilles de gaz et d'huile.
Avant de cesser toute activité commerciale connexe aux secteurs susmentionnés, la société peut devoir soumettre une analyse de l'environnement ainsi qu'un plan d'assainissement de la propriété aux autorités gouvernementales, et ce, aux fins d'approbation.
Protégez votre investissement – exercez la prudence qui convient
Si l'on a effectué des activités à haut risque dans un site ou dans un lieu adjacent, il est possible que vous, ou le vendeur, deviez fournir une évaluation environnementale. Lorsque les activités et les occupants antérieurs sont inconnus, l'évaluation environnementale de la propriété peut s'avérer une excellente idée pour éviter d'être tenu responsable de son assainissement.
L'évaluation environnementale d'un site n'est pas légalement requise; cependant, la plupart des institutions financières associées aux achats de propriétés requièrent que vous fournissiez une évaluation environnementale effectuée selon les normes de la CSA, plus particulièrement si la propriété est identifiée comme étant un site industriel.
Les lois et réglementations déterminant le responsable de l'assainissement et de la décontamination varient d'une province à l'autre (Colombie-Britannique, Alberta, Saskatchewan, Manitoba, Ontario, Québec, Canada atlantique, Territoires du Nord-Ouest, Yukon, Nunavut).
En général, l'assainissement est la responsabilité de la personne qui a utilisé la propriété lorsque la contamination s'est produite. Cette responsabilité peut s'étendre à toute entité ayant eu le contrôle de la propriété contaminée, et ce, même si celle-ci n'a jamais été propriétaire de ladite propriété.
Consultez les réglementations provinciales pour vérifier s'il existe des programmes spéciaux visant à remettre en état les terrains abandonnés.
Évaluation environnementale d'une propriété
Pour savoir si des contaminants sont présents dans un site, incluant les nappes d'eau souterraines, certaines provinces exigent des échantillons de sol et d'eau aux fins d'analyse ou une recherche portant sur les titres de la propriété. Les exigences concernant la collecte des échantillons, leur analyse et le processus d'approbation varient d'une province à l'autre. Lorsqu'on vous demande de décontaminer un site, posez-vous les questions suivantes:
- Sommes-nous responsables de la décontamination?
- Existe-t-il un risque potentiel de responsabilité future?
- Existe-t-il un impact potentiel sur la valeur future de la propriété?
- S'agit-il d'un bon investissement?
- La propriété peut-elle être assainie pour convenir aux activités que je planifie y exercer?
Pour répondre à ces questions, il peut être nécessaire de consulter des experts en droit, en environnement ou en biens immobiliers.
Assainissement: décontamination
Les sociétés spécialisées en consultation environnementale effectuent la décontamination. Elles font appel à une foule de procédés qui présentent des avantages et des inconvénients environnementaux et financiers. Les technologies novatrices récentes énumérées ci-dessous peuvent aider à réduire les coûts d'assainissement:
- biorestauration sur place: injection d'agents biologiques dans le sol
- phytoremédiation: utilisation de plantes pour neutraliser la contamination
- oxydation chimique: traitement à l'oxygène visant à modifier la structure moléculaire des contaminants organiques pour stimuler leur biodégradation
- extraction multi phase (également connue sous le nom de bioaspiration): aspiration des liquides et pompage d'air simultanés
- injection d'air: injection d'air dans l'eau pour stimuler la dégradation des hydrocarbures
Les sociétés de décontamination du sol et des nappes d'eau souterraines ne sont pas nécessairement spécialisées dans tous les procédés. Par conséquent, il est important d'identifier exactement les types de contaminants présents afin de choisir la méthode la plus efficace et la société la mieux qualifiée pour effectuer l'assainissement.
Prévention de la contamination
Les sociétés ont la responsabilité de minimiser l'impact de leurs activités sur l'environnement. Environnement Canada offre des lignes directrices sur la réduction des émissions, des effluents et des déchets. Ces lignes directrices n'ont pas force de loi, mais elles peuvent constituer une référence pour les lois et réglementations à venir. Les lignes directrices comportent des rubriques sur la qualité du sol, les réservoirs de stockage et la qualité de l'eau.
Pour limiter l'impact de vos activités commerciales sur l'environnement:
- consultez les lois sur l'environnement concernant vos activités
- gérez prudemment les produits dangereux: cela inclut le stockage sécuritaire et la prévention des fuites
- éliminez tous les déchets de façon appropriée, incluant
- réutilisation et retour
- recyclage
- évacuation
Pour terminer, envisagez effectuer un audit environnemental ou vous conformer à une norme environnementale internationale, notamment ISO 14000.
