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Jeff Beacom a quelques sages paroles pour les entrepreneurs désireux d'acheter de l'immobilier commercial. «On ne commence pas par choisir l'emplacement. Ça, c'est pour la fin», dit le vice-président et directeur de district de BDC.
Dans un marché où le coût de l'immobilier est à la hausse, les propriétaires d'entreprise devraient en tout premier lieu exercer une diligence raisonnable à chaque étape de l'acquisition. «Vous voulez en avoir pour votre argent. Puisque acheter un bâtiment ou un terrain peut s'avérer un investissement majeur, il vous faut être vigilant à tous les niveaux et éviter les erreurs coûteuses à long terme», insiste-t-il. Les entrepreneurs qui ne planifient pas de façon proactive peuvent se retrouver avec des problèmes de financement, de coûts de construction inattendus, d'aménagement inefficace ou de poursuites reliées à l'environnement. «Prendre le temps nécessaire avant de choisir un emplacement est une simple question de bon sens », ajoute-t-il.
Même alors que les coûts de l'immobilier ne cessent d'augmenter, les entrepreneurs ont encore intérêt à acheter une propriété plutôt que de la louer. «Vous évitez ainsi les augmentations de loyer et votre propriété peut prendre de la valeur», dit M. Beacom. De plus, les acheteurs ne devraient pas oublier que le prêt, les intérêts sur l'hypothèque et la dépréciation de la valeur du bâtiment peuvent être déductibles du revenu imposable.
À quoi attribue-t-on le succès d'une acquisition? Selon M. Beacom, les entrepreneurs devraient se concentrer sur cinq secteurs principaux.
Comprendre le marché local
Avant de prendre cette décision importante, les entrepreneurs devraient faire étudier le lieu où ils achètent. «Certains des facteurs les plus importants ne sont pas toujours évidents,» dit M. Beacom. Par exemple, chaque marché local a ses propres taxes, son inventaire des terres et ses problèmes environnementaux. Les acheteurs devront peut-être aussi envisager des aspects comme la disponibilité de la main d'œuvre spécialisée dans la région. «Une des meilleures choses à faire est de communiquer avec la municipalité pour obtenir les renseignements dont on a besoin», dit-il. Ces dernières peuvent par exemple fournir des renseignements sur le développement industriel à venir ou sur les enjeux environnementaux. «Il est crucial d'obtenir l'avis d'un tiers. Après tout, l'agent immobilier veut conclure sa vente et n'a pas forcément vos intérêts à cœur».
Mettez de l'ordre dans votre financement
La capacité financière est une question importante dans l'immobilier commercial d'aujourd'hui. Avant de vous adresser à une banque, vous devriez demander à un comptable de vous aider à établir votre budget. «En général, les banquiers recherchent des états financiers exemplaires. Ils veulent aussi voir que les bénéfices que vous réalisez restent dans l'entreprise», insiste-t-il. En fin de compte, ces facteurs détermineront vos chances d'obtenir le prêt que vous désirez. «Il pourrait être également utile de s'adresser à une institution financière qui ne se fie pas nécessairement aux formules toutes prêtes», dit-il. «Typiquement, les banquiers veulent que vous investissiez 35 % et ils financent le solde de 65 %. Il s'agit quand même d'un investissement majeur lorsqu'on parle d'une propriété d'un million de dollars». Par ailleurs, à titre d'exemple, BDC offre un financement personnalisé; ce type de financement peut couvrir un large éventail de besoins allant de l'achat du terrain au financement provisoire.
Consultez des fiscalistes
«Les incidences fiscales de l'achat d'une propriété peuvent s'avérer complexes», insiste M. Beacom. «Mon premier conseil est de consulter un comptable expérimenté. Vous voulez maximiser votre planification fiscale et profiter des avantages», dit-il. Par exemple, les entrepreneurs devront savoir si leur achat devrait être considéré comme une transaction immobilière personnelle ou de l'entreprise. Parmi les autres questions importantes, on retrouve planification de la relève. «Il vous faudra savoir de quelle manière vous répartirez vos actifs lors de la vente éventuelle de votre entreprise», dit-il.
Planifiez soigneusement votre aménagement
«Lorsque vous achetez de l'immobilier, vous devez vous assurer que l'aménagement de votre bâtiment vous donne un avantage concurrentiel, qu'il s'agisse d'un bâtiment existant ou à rénover», dit M. Beacom. Cet avantage concurrentiel peut se traduire par des coûts d'exploitation plus bas, la capacité de s'adapter à de nouveaux produits ou la possibilité de fournir une meilleure qualité. «L'aménagement a un impact direct sur l'efficacité opérationnelle», insiste-t-il. Bien que les entrepreneurs puissent être réticents lorsqu'il s'agit de dépenser de l'argent pour l'aménagement après un achat coûteux, il est d'avis que les propriétaires d'entreprises en constatent rapidement les avantages. «Ce que vous dépensez pour l'aménagement et la planification de la production peut être récupéré par des gains de productivité», dit-il. BDC offre aux entrepreneurs du financement pour aider à améliorer l'efficacité opérationelle et des services de consultation qui permettent aux entreprises d'éliminer le gaspillage et de simplifier leurs processus.
Choisir le bon entrepreneur en construction
«Moins de temps, moins d'argent et plus de valeur. Ces principes devraient vous guider lors du choix d'un entrepreneur en construction,» dit M. Beacom. «Vous devriez rechercher des entrepreneurs de qualité qui ont une bonne réputation et qui sauront répondre à vos besoins», croit-il. Les caractéristiques les plus importantes d'un bon entrepreneur en construction sont l'expérience, la rapidité d'exécution et une bonne connaissance de votre secteur. Par exemple, si votre bâtiment doit respecter les normes strictes du secteur alimentaire, il semble logique que votre entrepreneur en construction doive posséder ce genre d'expertise. «Les propriétaires d'entreprise ont tendance à ignorer les antécédents financiers du constructeur. Vous ne voulez sûrement pas vous trouver dans une situation où un entrepreneur utilise votre dépôt pour financer un contrat antérieur déficitaire», dit-il. «Si vous avez des doutes, dit M. Beacom, faites une vérification du crédit de votre entrepreneur en construction.»
«En dernière analyse, il n'y a pas de recette infaillible pour l'acquisition réussie d'un bâtiment ou d'un terrain. Cependant, si vous faites attention à ces cinq secteurs, il est plus probable que vous profitiez au maximum de votre investissement», conclut-il.
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