Emplacement du magasin - de « petites choses » qui comptent beaucoup

Dernière vérification : 2005-10-17

Sommaire

Dans la présente publication, nous examinons les critères de sélection d'emplacement, tels le zonage et la compatibilité commerciale, dont doit tenir compte le dirigeant propriétaire après avoir effectué ses analyses fondamentales de l'économie, de la démographie et de la circulation. Nous présentons des questions que doit se poser le détaillant (et auxquelles il doit trouver des réponses) avant de faire le choix extrêmement important de l'emplacement de son magasin.

La première étape du processus de sélection d'un emplacement se déroule dans votre tête. Avant toute chose, dressez les grandes lignes du genre d'entreprise que vous voulez exploiter et déterminez votre objectif à long terme. Écrivez ça. Cet exercice vous sera d'une grande utilité lorsque vous en viendrez à choisir un emplacement.

Dans le choix d'un emplacement, de nombreux propriétaires de magasin estiment qu'il suffit d'étudier les données démographiques (les renseignements sur les gens tels l'âge, le revenu, la taille de la famille), la concurrence et les habitudes de circulation dans le lieu envisagé. Il ne fait pas de doute que ces facteurs sont fondamentaux dans toute analyse d'emplacement.

Mais après avoir cerné un emplacement possible au moyen de ces facteurs, il vous reste encore la moitié du travail à faire. Avant de prendre la décision de vous installer, vous devez vérifier soigneusement plusieurs autres éléments pour être entièrement satisfait du lieu choisi et, surtout, pour assurer votre réussite dans cet emplacement.

Compatibilité commerciale

Quelle est l'importance de la compatibilité commerciale?

Pour un petit commerce de détail, disposant de peu d'argent pour la publicité et la promotion, la compatibilité commerciale pourrait bien être le facteur le plus important pour la survie du magasin.

Vous installerez-vous dans le voisinage d'entreprises qui vous amèneront des clients? Ou vous installerez-vous auprès d'entreprises qui pourraient entrer en conflit avec la vôtre?

Par exemple, si vous offrez des produits à achat réfléchi tels que des vêtements pour hommes ou pour femmes, des appareils électroménagers ou des bijoux de luxe, le meilleur endroit se trouverait auprès d'autres magasins offrant des articles du genre. En revanche, il n'est pas recommandé d'installer un magasin de produits à achat réfléchi dans un centre ou une zone où se vendent des produits de consommation courante tels des aliments, des articles de quincaillerie, des pâtisseries, des médicaments ou des vins et spiritueux.

Examinez les centres commerciaux de votre région. Immanquablement, vous y trouverez des boutiques de vêtements et des magasins de produits à achat réfléchi, mais aujourd'hui, ces magasins peuvent aussi facilement cohabiter avec des magasins de produits de consommation courante. Dans une telle situation, il demeure important de vous installer dans une partie du centre commercial qui convient au produit que vous vendez. Par exemple, on ne devrait pas ouvrir une animalerie juste à côté d'un restaurant, d'une boutique de vêtements ou d'un salon de coiffure. Par ailleurs, vous aimeriez ouvrir une boutique de cadeaux dans un endroit où l'on trouve des magasins à rayons, des cinémas, des restaurants, bref, tout endroit où peuvent se créer des files d'attente, donnant ainsi à des clients éventuels plusieurs minutes pour regarder les vitrines de la boutique de cadeaux.

Associations de marchands

La plupart des propriétaires d'une première entreprise n'ont aucune idée de l'efficacité que peut avoir une solide association de marchands dans la promotion et le maintien de l'activité commerciale dans une zone donnée. Ne manquez pas de vous renseigner sur l'association de marchands. La présence d'une association de marchands efficace peut raffermir votre entreprise et vous permettre d'économiser de l'argent au moyen de programmes de publicité en groupe, de régimes d'assurance collective et de mesures collectives de sécurité.

Une solide association de marchands peut réussir grâce à la force du groupe ce qu'un propriétaire de magasin ne pourrait même espérer obtenir lui-même. Certaines associations ont incité les planificateurs municipaux à ajouter une sortie d'autoroute près de leur centre commercial.

D'autres ont exercé des pressions pour obtenir des municipalités - et ont reçu - des fonds de réaménagement de leurs centres commerciaux, dont l'agrandissement du terrain de stationnement, l'amélioration de l'éclairage et la rénovation de la façade des bâtiments.

Une association de marchands peut s'avérer particulièrement efficace dans la promotion de magasins au moyen de thèmes communs ou d'événements conjoints et à l'occasion des fêtes de fin d'année. Ces promotions exercent un pouvoir d'attraction habituellement plusieurs fois supérieur à ce qu'un détaillant pourrait obtenir individuellement.

Comment déterminer si dans l'emplacement envisagé le commerce de détail profitera d'une association de marchands efficace? Interrogez les autres propriétaires de magasin de cette zone. Demandez-leur :

• Combien l'association compte-t-elle de membres?
• Qui en sont les administrateurs?
• Quelle est la fréquence de ses réunions?
• Quelle est la cotisation annuelle?
• Quelles ont été ses réalisations précises ces 12 derniers mois?

Demandez de consulter le procès-verbal de la dernière réunion. Calculez le pourcentage des membres présents à cette réunion.

Qu'en est-il s'il n'y a pas d'association de marchands? En général, une zone ou un centre commercial sans association de marchands (ou pourvu d'une association inefficace) est en déclin. Vous y verrez probablement beaucoup d'ordures et de débris, des locaux vacants, un terrain de stationnement ayant besoin de réparations et d'autres symptômes semblables. Vous devriez fuir les emplacements affichant ce genre d'avertissement. Au moyen d'une petite enquête sur les lieux, il est facile de les cerner.

Réceptivité du propriétaire

La sensibilité du propriétaire aux besoins des marchands est directement reliée à l'apparence de l'emplacement d'un commerce de détail. Malheureusement, certains propriétaires d'immeubles commerciaux entravent en vérité le bon fonctionnement des entreprises de leurs locataires. En fait, ils sont souvent responsables du déclin de leurs immeubles.

En imposant des restrictions sur l'emplacement et la taille des enseignes, en reportant ou en négligeant des travaux d'entretien ou de réparation, en louant des locaux adjacents à des commerces incompatibles, ou pire, en concurrence directe, les propriétaires peuvent paralyser les efforts consacrés par un commerçant à l'essor de son entreprise.

Parfois, des propriétaires manquent de fonds pour l'entretien de leur propriété. Au lieu de continuer à « investir » dans celle-ci pour en assurer la belle apparence et soutenir leurs locataires, ils tentent de la « presser » pour en tirer tout ce qu'ils peuvent.

Pour savoir si un propriétaire est sensible aux besoins des commerçants locataires, discutez avec ces derniers avant de prendre un engagement. Demandez-leur :

• Est-ce que le propriétaire répond aux appels dans un délai raisonnable et envoie rapidement du personnel de service?
• Est-il nécessaire de harceler le propriétaire pour obtenir de simples travaux d'entretien?
• Le propriétaire se contente-t-il de collecter le loyer pour ensuite disparaître ou est-il sensible aux besoins des locataires?
• Le propriétaire a-t-il des politiques qui entravent l'innovation en marketing?

Zonage et planification

Le conseil de zonage de votre municipalité sera heureux de vous fournir la « carte » des emplacements commerciaux et des zones environnantes qui vous intéressent. Voici des questions à examiner :

• Y a-t-il des restrictions qui limiteront vos activités ou leurs nuiront?
• Des travaux de construction de routes ou des modifications au réseau routier municipal feront-ils obstacle à vos activités?
• Des modifications aux règlements de zonage risquent-elles de vous priver d'un avantage concurrentiel que vous procure l'emplacement envisagé et de favoriser des concurrents ou même attirer de nouveaux concurrents dans la zone commerciale?

La plupart des conseils de zonage et des comités de développement économique ou régional planifient plusieurs années à l'avance. Ils peuvent probablement vous fournir des renseignements précieux pour vous aider à choisir entre plusieurs emplacements.

Baux

La durée et les conditions de votre bail sont directement reliées au zonage. Avant de conclure toute entente de location rigide, vous devez obtenir de l'information sur les futurs plans de zonage et déterminer le temps que vous souhaitez rester à l'emplacement envisagé :

• Comptez-vous exploiter indéfiniment votre commerce à son premier emplacement ou avez-vous fixé une limite de temps?
• Si votre entreprise prospère, pourrez-vous en assurer la croissance à cet endroit?
• Votre bail est-il flexible et prévoit-il une option de renouvellement après un certain nombre d'années? (D'un autre côté, le bail a-t-il une durée limitée et vous permet-il, au besoin, de rechercher un autre emplacement?)

Étudiez soigneusement le bail qui vous est proposé. Obtenez des conseils de votre avocat ou d'autres spécialistes. Est-ce que l'entente :

• Lie le loyer au chiffre d'affaires (suivant une échelle précise) ou le loyer est-il simplement fixé?
• Vous protège aussi bien que le propriétaire?
• Énonce les promesses du propriétaire en ce qui concerne les réparations, la construction, la rénovation, la décoration, les modifications et l'entretien?
• Contient des dispositions interdisant la sous-location?

Examinez ces facteurs avant de décider d'un emplacement.

Autres points à considérer

Un ensemble d'autres facteurs ont une importance plus ou moins grande dans le choix d'un emplacement, selon votre type d'activité. Les questions suivantes, même si elles n'épuisent certainement pas toutes les possibilités, peuvent vous aider à déterminer un emplacement pour votre commerce de détail :

• De combien d'espace de vente, de bureau, d'entreposage ou d'atelier avez-vous besoin?
• Disposez-vous d'espace de stationnement et est-il suffisant?
• Avez-vous besoin d'un éclairage spécial, de dispositifs de chauffage ou de refroidissement ou d'autres installations?
• Vos dépenses de publicité seront-elles beaucoup plus élevées si vous choisissez un emplacement relativement éloigné?
• L'emplacement est-il desservi par le transport en commun?
• Pourrez-vous trouver des employés dans cette zone?
• Êtes-vous protégé par des services de police et d'incendie convenables?
• La fourniture de services publics ou d'hygiène représente-t-elle un problème?
• L'éclairage extérieur dans la zone est-il attrayant et permet-il aux consommateurs de se sentir en sécurité?
• Y a-t-il des toilettes pour les clients?
• Le magasin est-il facilement accessible?
• Le prix de l'assurance contre le vol est-il prohibitif?
• Comptez-vous offrir des services de cueillette ou de livraison?
• La zone commerciale est-elle très dépendante des activités saisonnières?
• L'emplacement vous convient-il par rapport à votre lieu de résidence?
• Les clients visés habitent-ils le voisinage?
• La densité de la population dans la région est-elle suffisante?

Aide au choix d'un emplacement

Le choix d'un emplacement pour un commerce de détail est, au mieux, une entreprise risquée. Si l'on tient compte des conséquences d'un mauvais choix, il est rentable de chercher à obtenir le plus d'aide possible.

Vous pouvez embaucher un expert-conseil pour analyser deux ou trois emplacements que vous aurez présélectionnés. Il vous en coûtera moins cher de présenter à l'expert-conseil des emplacements éventuels plutôt que de lui demander d'effectuer une recherche de lieux. L'école d'administration d'une université ou d'un collège de la région peut aussi vous offrir de l'aide.

D'autres sources d'information sur le choix d'un emplacement sont les banquiers et les avocats, qui peuvent avoir observé pendant une longue période de nombreux emplacements où d'autres clients ont déjà fait des affaires.

Les courtiers en immeubles peuvent également vous fournir des renseignements sur des emplacements. N'oubliez pas toutefois qu'ils tirent leur rémunération des commissions sur la location de propriétés.

À choix précipité, regret durable

La sélection d'un emplacement pour un commerce de détail demande du temps et une sérieuse réflexion. On ne doit pas la faire à la hâte dans le seul but de la faire coïncider avec l'approbation d'un prêt. Si vous n'avez pas trouvé d'endroit convenable, ne prévoyez pas ouvrir avant d'être sûr d'avoir trouvé ce que vous voulez. Retardez la mise en œuvre de vos plans et ne vous contentez pas d'un emplacement sur lequel vous misez vos espoirs. Un retard de quelques mois n'est qu'un léger contretemps si on le compare aux problèmes énormes, et souvent fatals, qui accompagnent l'exploitation d'un commerce de détail dans un mauvais emplacement.

Source : U.S. Small Business Administration
Préparé par : Saskatchewan Regional Economic and Co-operative Development
Traduit par : Secrétariat national, Centres services aux entreprises du Canada