Jim Flaherty resserre l'accès à la propriété
Le ministre veut ralentir la spéculation immobilière
Photo : Agence Reuters Blair Gable
Parmi les mesures annoncées, Ottawa durcira les critères de solvabilité des ménages qui veulent contracter une hypothèque.
À retenir
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Les mesures de Flaherty
Les ménages qui souhaitent contracter une hypothèque devront désormais être en mesure de se qualifier pour un prêt à taux fixe d'une durée de cinq années, même s'ils optent pour un prêt à un taux d'intérêt moins élevé.
Le montant maximal du prêt hypothécaire, dans le cas du refinancement d'un prêt hypothécaire à ratio élevé garanti par le gouvernement, passe de 95 à 90 % de la valeur de la propriété.
La mise de fonds minimale pour les immeubles de un à quatre logements, dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire, passera de 5 à 20 %, pour les prêts bénéficiant d'une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement.
Le gouvernement fédéral a finalement décidé de resserrer l'accès à la propriété en annonçant hier des mesures destinées essentiellement à ralentir la spéculation immobilière et à s'assurer que les acheteurs seront en mesure de poursuivre leurs paiements hypothécaires même lorsque les taux d'intérêt reprendront le chemin de la hausse. Des mesures bien accueillies par les spécialistes du secteur.
Le ministre des Finances, Jim Flaherty, a ainsi indiqué qu'il durcirait les critères de solvabilité des ménages qui souhaitent contracter une hypothèque. Ceux-ci devront désormais être en mesure de se qualifier pour un prêt à taux fixe d'une durée de cinq années, même s'ils optent pour un prêt à un taux d'intérêt moins élevé. «Cette mesure vise à protéger les Canadiens en leur procurant une marge de manoeuvre additionnelle dans l'éventualité de taux d'intérêt hypothécaires plus élevés dans l'avenir», a expliqué le ministre conservateur.
La Banque du Canada répète d'ailleurs depuis des mois que les propriétaires devraient s'assurer de pouvoir supporter une augmentation de leur taux d'intérêt variable lorsque les taux commenceront à augmenter. Et la plupart des économistes s'attendent à ce que la Banque hausse ses taux — qui se situent actuellement à un creux historique de 0,25 % — dès le deuxième semestre, une situation qui pourrait éventuellement devenir périlleuse pour les Canadiens trop endettés.
M. Flaherty n'a toutefois pas donné suite aux recommandations formulées récemment par des économistes des six grandes banques canadiennes, qui disaient craindre l'émergence d'une bulle immobilière au pays. La mise de fonds minimale exigée pour pouvoir contracter une hypothèque demeure donc la même, soit 5 % du prix de vente, alors que les économistes suggéraient de la hausser à 10 %. Pas question non plus de réduire la période d'amortissement maximale d'une hypothèque de 35 à 30 ans, comme le réclamaient les spécialistes des institutions financières. On ne change également rien aux règles qui régissent l'assurance prêt hypothécaire à la Société canadienne d'hypothèques et de logement.
Ottawa abaisse en outre le montant maximal du prêt hypothécaire, «dans le cas du refinancement d'un prêt hypothécaire à ratio élevé garanti par le gouvernement», à 90 % de la valeur de la propriété. Il est aujourd'hui à 95 % de celle-ci. M. Flaherty dit vouloir ainsi «décourager» la tendance de certains à «utiliser leur maison comme un guichet automatique». Selon lui, c'est en partie ce scénario qui s'est produit aux États-Unis, avec les effets qu'on connaît.
Troisième et dernière mesure annoncée hier, la mise de fonds minimale pour les immeubles d'un à quatre logements dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire passera de 5 à 20 %, dans le cas des prêts bénéficiant d'une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement. L'objectif? «Décourager la spéculation qui peut conduire les prix à un niveau qui ne sert pas les acheteurs de maison», affirme le ministre, soulignant que certains achètent «trois ou quatre condos» dans le seul but de les revendre à profit.
Les conservateurs ne comptent toutefois pas aller plus loin dans leur intervention, pour le moment. «Nous allons continuer de surveiller de près l'évolution de la situation, a tenu à répéter le ministre. Rien n'indique clairement l'éminence d'une bulle immobilière, mais nous adoptons des mesures prudentes et proactives afin de la prévenir.»
Mesures prudentes
Les mesures annoncées par le fédéral, qui entreront en vigueur le 19 avril, ont été bien accueillies hier. Le chef de la direction de la Fédération des chambres immobilières du Québec, Michel Beauséjour, a salué le geste d'Ottawa, notamment parce que cela permettra de «freiner la spéculation» et de s'assurer que les ménages auront les moyens d'absorber d'éventuelles hausses des taux.
Il a toutefois insisté pour dire qu'il n'est pas nécessaire d'envisager d'autres mesures puisqu'il n'y a pas, selon lui, de bulle immobilière en gestation. Une opinion partagée par Nicolas Fréchette, chef de produits financement hypothécaire chez Desjardins. Il souligne d'ailleurs que le ministre se devait de manoeuvrer de façon suffisamment prudente pour ne pas «faire tomber» un marché en pleine croissance, surtout en période de fragile reprise économique.
Selon l'économiste en chef adjoint à la banque TD, Craig Alexander, le resserrement des règles de solvabilité n'aura par ailleurs pas d'incidence sur le coût des hypothèques. «Tout ce que cela fera, c'est de limiter la taille de l'hypothèque qu'une personne pourra contracter. Cela n'empêchera pas les gens d'acheter des maisons, cela n'exclura pas de nouveaux acheteurs du marché immobilier et cela ne mènera pas à des versements plus élevés, a-t-il estimé. Cela veut simplement dire que, si vous pensiez acheter une maison de 400 000 $, vous devrez peut-être en choisir une de 350 000 $.»
***
Avec La Presse canadienne
Le ministre des Finances, Jim Flaherty, a ainsi indiqué qu'il durcirait les critères de solvabilité des ménages qui souhaitent contracter une hypothèque. Ceux-ci devront désormais être en mesure de se qualifier pour un prêt à taux fixe d'une durée de cinq années, même s'ils optent pour un prêt à un taux d'intérêt moins élevé. «Cette mesure vise à protéger les Canadiens en leur procurant une marge de manoeuvre additionnelle dans l'éventualité de taux d'intérêt hypothécaires plus élevés dans l'avenir», a expliqué le ministre conservateur.
La Banque du Canada répète d'ailleurs depuis des mois que les propriétaires devraient s'assurer de pouvoir supporter une augmentation de leur taux d'intérêt variable lorsque les taux commenceront à augmenter. Et la plupart des économistes s'attendent à ce que la Banque hausse ses taux — qui se situent actuellement à un creux historique de 0,25 % — dès le deuxième semestre, une situation qui pourrait éventuellement devenir périlleuse pour les Canadiens trop endettés.
M. Flaherty n'a toutefois pas donné suite aux recommandations formulées récemment par des économistes des six grandes banques canadiennes, qui disaient craindre l'émergence d'une bulle immobilière au pays. La mise de fonds minimale exigée pour pouvoir contracter une hypothèque demeure donc la même, soit 5 % du prix de vente, alors que les économistes suggéraient de la hausser à 10 %. Pas question non plus de réduire la période d'amortissement maximale d'une hypothèque de 35 à 30 ans, comme le réclamaient les spécialistes des institutions financières. On ne change également rien aux règles qui régissent l'assurance prêt hypothécaire à la Société canadienne d'hypothèques et de logement.
Ottawa abaisse en outre le montant maximal du prêt hypothécaire, «dans le cas du refinancement d'un prêt hypothécaire à ratio élevé garanti par le gouvernement», à 90 % de la valeur de la propriété. Il est aujourd'hui à 95 % de celle-ci. M. Flaherty dit vouloir ainsi «décourager» la tendance de certains à «utiliser leur maison comme un guichet automatique». Selon lui, c'est en partie ce scénario qui s'est produit aux États-Unis, avec les effets qu'on connaît.
Troisième et dernière mesure annoncée hier, la mise de fonds minimale pour les immeubles d'un à quatre logements dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire passera de 5 à 20 %, dans le cas des prêts bénéficiant d'une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement. L'objectif? «Décourager la spéculation qui peut conduire les prix à un niveau qui ne sert pas les acheteurs de maison», affirme le ministre, soulignant que certains achètent «trois ou quatre condos» dans le seul but de les revendre à profit.
Les conservateurs ne comptent toutefois pas aller plus loin dans leur intervention, pour le moment. «Nous allons continuer de surveiller de près l'évolution de la situation, a tenu à répéter le ministre. Rien n'indique clairement l'éminence d'une bulle immobilière, mais nous adoptons des mesures prudentes et proactives afin de la prévenir.»
Mesures prudentes
Les mesures annoncées par le fédéral, qui entreront en vigueur le 19 avril, ont été bien accueillies hier. Le chef de la direction de la Fédération des chambres immobilières du Québec, Michel Beauséjour, a salué le geste d'Ottawa, notamment parce que cela permettra de «freiner la spéculation» et de s'assurer que les ménages auront les moyens d'absorber d'éventuelles hausses des taux.
Il a toutefois insisté pour dire qu'il n'est pas nécessaire d'envisager d'autres mesures puisqu'il n'y a pas, selon lui, de bulle immobilière en gestation. Une opinion partagée par Nicolas Fréchette, chef de produits financement hypothécaire chez Desjardins. Il souligne d'ailleurs que le ministre se devait de manoeuvrer de façon suffisamment prudente pour ne pas «faire tomber» un marché en pleine croissance, surtout en période de fragile reprise économique.
Selon l'économiste en chef adjoint à la banque TD, Craig Alexander, le resserrement des règles de solvabilité n'aura par ailleurs pas d'incidence sur le coût des hypothèques. «Tout ce que cela fera, c'est de limiter la taille de l'hypothèque qu'une personne pourra contracter. Cela n'empêchera pas les gens d'acheter des maisons, cela n'exclura pas de nouveaux acheteurs du marché immobilier et cela ne mènera pas à des versements plus élevés, a-t-il estimé. Cela veut simplement dire que, si vous pensiez acheter une maison de 400 000 $, vous devrez peut-être en choisir une de 350 000 $.»
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Avec La Presse canadienne
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