Mise à jour des tendances du secteur de l’habitation au Japon : accent mis sur la rénovation et la longévité

David Cohen est professeur agrégé de la Faculté de foresterie de l'Université de Colombie-Britannique, et Christopher Gaston est directeur, Market and Economics, Forintek Canada Corp.

Ce rapport a été rédigé dans le cadre d'un contrat octroyé par la Direction des industries manufacturières d'Industrie Canada.

1 Introduction
2 Segmentation par les prix accrue
3 Moteurs du marché de la construction neuve
4 Marché des habitations de remplacement
4.1 Arguments appuyant un essor de la construction neuve
4.2 Arguments réfutant un essor de la construction neuve
4.3 Situation actuelle et mesures prises
5 Marché de la rénovation
5.1 Croissance prévue
5.2 Résultats des derniers sondages
6 Conclusion

Tableau 1 : Parc immobilier, selon les données du recensement d'octobre 1998
Tableau 2 : Raisons du remplacement des habitations existantes

Dans Wood Market Trends in Japan (mars 2000), les auteurs mettent en évidence un certain nombre d'aspects importants du secteur de l'habitation. Les études de marché faites durant deux années et ayant conduit à la rédaction de ce rapport soulignent que les consommateurs, les concepteurs et les constructeurs sont à l'origine d'une modification profonde de la demande pour les produits du bois. D'une tradition de travail artisanal soigné faisant appel à une main-d'oeuvre nombreuse pour la construction de maisons individuelles au moyen de poteaux et de poutres où l'apparence du bois visible était le facteur le plus important (entraînant un supplément de prix pour bon nombre d'essences tirées des vieux peuplements de la Colombie-Britannique), on est passé à un souci de rendement optimal. Cela a conduit les auteurs à se dire que la demande pour les pièces de charpente lamellées-collées devrait continuer de croître et pourrait même supplanter la demande de bois massif; que, compte tenu du vieillissement des charpentiers qualifiés, les pièces préfabriquées vont probablement devenir la norme et éliminer la demande de bois vert; que la construction en 2 par 4 va continuer de prendre de l'expansion; que des structures « hybrides » vont sans doute apparaître; qu'il va y avoir un effort concerté pour réduire le coût des habitations tout en accroissant leur rendement (notamment grâce à l'adoption de la Loi sur les normes de construction, en préparation); et que l'on observe une évolution du « mode de vie », entraînant notamment l'utilisation de couleurs plus claires dans la finition intérieure et la recherche de maisons saines (sous l'influence de la population vieillissante).

Le présent rapport passe en revue les tendances identifiées, en soulignant plus particulièrement la capacité du Japon d'accroître le rendement des habitations d'une manière économique. L'accent est mis sur l'abaissement des prix des maisons, sur les habitations de remplacement (longévité accrue de celles-ci) et sur la rénovation. Le rapport souligne en particulier les débouchés (mis en évidence dans les encadrés) qui peuvent en découler pour les fournisseurs canadiens de produits du bois.

2 SEGMENTATION PAR LES PRIX ACCRUE

En dépit du fait que la dette publique représente plus de 155 % du PIB, de la crise du secteur bancaire, des quatre récessions qui ont sévi en douze années et de la grave crise de confiance chez les consommateurs et les chefs d'entreprise, il se construit au Japon plus d'un million de maisons chaque année. Cependant, la chute des prix des terrains, qui représente la plus grande part de la valeur des maisons individuelles, a contribué à faire baisser considérablement les prix des maisons (les montants engagés étant moindres). Ces derniers temps, un nombre important de constructeurs offrent des maisons à des prix d'aubaine (entre 200 000 yen et 220 000 yen le tsubo, soit entre 75 $CAN et 80 $CAN le pied carré, alors qu'il y a quelques années, les prix étaient plus du double). Ces prix, combinés à de faibles taux de prêt hypothécaire (inférieurs à 2,6 %), permettent à un certain nombre de jeunes couples d'acheter un logement (généralement un appartement) pour le même prix que s'ils en louaient un.

Cependant, les fabricants n'offrent pas tous des habitations à d'aussi bas prix. Sekisui House et Sumitomo Forestry, par exemple, ont indiqué qu'ils n'avaient pas l'intention de s'engager dans ce marché, mais qu'ils préféraient « continuer d'offrir des maisons haut de gamme de qualité supérieure », tandis que Misawa Homes et SxL sont deux entreprises de grande taille qui offrent actuellement des habitations bon marché. Il sera intéressant, durant les prochaines années, de suivre l'évolution de ces deux types de stratégies de commercialisation, celui privilégié par les dix principaux constructeurs et celui privilégié par les komuten, en ce qui a trait aux prix des habitations. Une des conséquences de cette sensibilité accrue aux prix est le désintérêt marqué, noté l'an dernier au Japon, pour l'utilisation du bois ayant l'apparence du bois massif au profit des placages dans la finition intérieure, même dans le marché des habitations de moyenne gamme et de haute gamme. Les matériaux d'âme sont soit du bois massif de qualité inférieure soit, plus couramment, des panneaux assemblés par collage à la rive (le plus souvent, importés de Chine et transformés au Japon).

On note une très forte segmentation du marché de l'habitation au Japon, avec une emphase moindre sur la qualité. Un certain nombre d'acheteurs sont prêts à accepter des matériaux, des produits et des habitations de moindre qualité pour bénéficier de prix moins élevés. Les exportateurs canadiens doivent tenir compte de cette tendance marquée en faveur d'une plus grande différentiation des prix chez les consommateurs japonais pour cibler le segment qui correspond le mieux à ce qu'ils ont à offrir. Ils devront bien identifier leur marché cible (c.-à-d. leur créneau de marché) et élaborer des produits, des campagnes de publicité, des prix et des partenariats qui leur permettront de percer le marché ciblé.

La persistance des difficultés économiques a des répercussions sur tous les aspects de la conduite des affaires au Japon, qui se traduisent notamment par des fusions, des acquisitions, des alliances ou une intégration (verticale ou horizontale) tout au long de la chaîne de valeur dans le secteur de l'habitation. Cela touche, par exemple, les distributeurs, les détaillants, les constructeurs de maisons et les entrepreneurs généraux oeuvrant dans le secteur de la construction résidentielle. Un autre effet observé est la baisse marquée de l'investissement dans le secteur de la fabrication et des dépenses d'équipement dans les régions moins développées (où les coûts sont plus élevés). Par contre, les investissements japonais dans les peuplements à croissance rapide de l'hémisphère Sud continuent de croître. Ces investissements à l'étranger ont donné lieu à l'implantation d'usines de production. Par exemple, Sumitomo Corp. a investi dernièrement dans Masisa, le plus important fabricant chilien de panneaux de bois (panneaux de fibres à densité moyenne, panneaux à copeaux orientés, aggloméré et mélamine fabriquée par procédé basse pression). L'industrie japonaise du bois a également beaucoup investi en Chine dans les peuplements d'aulnes (à croissance rapide) et dans la production de planches à partir de bambou chinois (pour faire des planchers); elle a aussi annoncé dernièrement l'importante acquisition par Daiken Corp. d'une entreprise chinoise de transformation du bois fabriquant des portes, des planchers et d'autres éléments utilisés dans la finition intérieure. Ces investissements du Japon en Chine sont présentés comme devant servir à approvisionner le marché japonais ainsi que le marché chinois des produits du bois, en pleine expansion.

L'impartition faite par le secteur de la fabrication au Japon peut offrir des débouchés aux exportateurs canadiens, en particulier pour les exportateurs de technologie, d'usines, de matériaux de base à bas prix comme le bois d'oeuvre et de systèmes de gestion intégrée de la chaîne d'approvisionnement.Toutefois, les exportateurs devront veiller à éviter les accords favorisant l'exportation du savoir-faire à court terme, ceux-ci risquant de réduire considérablement la rentabilité et d'empêcher le développement du marché à long terme.

En dépit des répercussions majeures de la situation économique, durant la prochaine décennie, des facteurs fondamentaux continueront d'avoir une incidence sur le nombre, la valeur et le type des projets de construction ou de réparation des habitations. Cet aspect est développé dans la section suivante, qui identifie les principaux facteurs sociaux (c.-à-d. non économiques) ayant un effet sur les mises en chantier et souligne les changements prévus pour les dix prochaines années ¹ . Cette présentation est suivie d'une analyse portant sur l'âge et sur la composition du parc immobilier, ainsi que sur les effets que ces caractéristiques auront sur le nombre et le type de maisons de remplacement qui seront construites durant la prochaine décennie. Enfin, la dernière section expose les changements auxquels on peut s'attendre, d'après les connaissances accumulées par les auteurs, dans le marché japonais de la rénovation, en plein essor.

3 MOTEURS DU MARCHÉ DE LA CONSTRUCTION NEUVE

On relève quatre moteurs de la construction neuve au Japon, que nous exposons ci-après en soulignant leur effet attendu pour ce qui est des dix prochaines années :

1) L'évolution démographique, soit la croissance globale de la population et la formation de nouveaux ménages ayant besoin d'un logement.

Au Japon, la croissance démographique, qui marque le pas depuis quelque temps, devrait afficher une croissance inférieure à 1 % durant la prochaine décennie en raison du faible taux de natalité persistant et du vieillissement de la population.

2) L'immigration, qui pourrait avoir une incidence sur le nombre, l'emplacement et le type des nouveaux projets de construction résidentielle. La Californie du Sud est un bon exemple de l'incidence de l'immigration sur l'habitation.

Pour des raisons d'ordre culturel très ancrées, la croissance démographique résultant de l'afflux d'immigrants étrangers va demeurer faible en raison des très bas taux d'immigration.

3) Les maisons de remplacement, qui seront un autre moteur de la construction neuve. Comme dans tout pays, un certain pourcentage du parc immobilier doit être remplacé chaque année.

Au Japon, la durée économique des habitations est moitié moindre qu'en Europe ou en Amérique du Nord, la durée économique moyenne d'une maison individuelle se situant dans une fourchette de 22 à 30 ans, selon la région (la moyenne générale est de 26 ans, comparativement à 44 ans aux États-Unis). Cet aspect est traité en détail à la section 4.

Compte tenu de l'évolution des facteurs de base de la construction neuve, le nombre des mises en chantier NE reviendra PAS aux niveaux enregistrés dans les années 80. À défaut d'une révision fondamentale des politiques d'immigration (peu probable pour des raisons culturelles) durant la prochaine décennie, les mises en chantier au Japon se présenteront comme suit (estimations des auteurs) :

2001-2005	entre 1 000 000 et 1 200 000 par année
2006-2010	entre 850 000 et 1 000 000 par année
2010-2015	entre 750 000 et 900 000 par année

Les exportateurs canadiens doivent prendre acte que le nombre des habitations sur le marché japonais va demeurer stable, ou peut-être même baisser. Cela va se traduire par une contraction générale du marché. Parallèlement, l'offre mondiale excédentaire de produits du bois en provenance d'un nombre grandissant de régions (p. ex. la CE, la Nouvelle-Zélande, la Russie, etc.) va intensifier la concurrence dans ce marché en décroissance. Par contre, la baisse probable de la valeur du dollar canadien pourrait avantager les exportateurs canadiens de produits du bois par rapport aux autres fournisseurs.

Vu que le dollar américain et le dollar canadien devraient perdre de leur valeur, les hauts niveaux actuels ne pouvant être maintenus, en développant de nouveaux produits, les exportateurs canadiens pourraient reprendre des parts du marché japonais aux exportateurs d'Europe et d'ailleurs.

La baisse que connaît actuellement le dollar canadien par rapport à l'euro, l'intérêt que suscite la Chine à l'échelle mondiale, l'intérêt que va porter la CE au marché américain en raison des droits de douane imposés au bois d'oeuvre canadien, sont autant de facteurs annonciateurs

D'UNE RÉELLE POSSIBILITÉ DE (RE)PRENDRE DES PARTS DU MARCHÉ JAPONAIS AUX EXPORTATEURS EUROPÉENS

L'évolution démographique (population stable avec un pourcentage croissant de personnes âgées « actives ») aura une incidence sur la conception et l'emplacement des nouveaux projets de construction résidentielle. Ce facteur influera sur la conception, l'emplacement et le style des habitations. Il devrait s'ouvrir des débouchés intéressants pour les exportateurs qui seront les premiers à repérer les nouvelles tendances comme la demande d'habitations pouvant accueillir des occupants appartenant à plusieurs générations et l'augmentation possible du nombre des pièces équipées du tatami traditionnel (mais à faible coût, grâce à l'utilisation de placages).

L'offre de nouveaux produits devra s'appuyer sur des renseignements justes obtenus au moyen d'études de marché réalisées de façon continue.

4) Les déplacements géographiques de population; généralement, des régions rurales vers les villes.

Depuis les années 70, le Japon connaît une urbanisation intense, qui a culminé au début des années 90. Par contre, depuis 1993, l'arrivée de nouveaux résidents dans les grandes villes a été contrebalancée par une migration inverse, de sorte que les pressions exercées par cet afflux de nouveaux résidents sur la construction neuve dans les villes sont négligeables. Par contre, les immeubles construits dans les villes lors de l'essor immobilier des années 70 et des années 80 ont besoin d'être remis en état (c.-à-d. rénovés). Cet aspect est analysé en détail à la section 5.

4 MARCHÉ DES HABITATIONS DE REMPLACEMENT

Au Japon, la durée économique moyenne d'une maison individuelle est de 26 ans. Un certain nombre de raisons expliquent que la durée soit si courte :

- la piètre qualité de la construction combinée à un entretien médiocre,

- l'amortissement sur 20 à 25 ans des prêts hypothécaires, dans la perspective que l'on remplacera l'habitation entre 3 et 5 ans après que le prêt hypothécaire aura été remboursé,

- la perception, ancrée dans la culture, qu'une habitation est un bien remplaçable ou durable voulant que des habitations saines soient remplacées si elles n'offrent pas un bon rendement,

- la très petite taille du marché des habitations ayant déjà servi (en fait, lorsqu'une habitation change de propriétaire, elle est habituellement vouée à être remplacée et le prix de vente est basé uniquement sur la valeur du terrain²).

Il y a beaucoup de discussions concernant un essor possible dans le secteur de l'habitation compte tenu de la nécessité de remplacer les logements construits dans les années 70. Cette section expose les arguments laissant prévoir un tel essor dans les dix prochaines années et les arguments contraires.

4.1 Arguments appuyant un essor de la construction neuve

Selon les données de base de sources gouvernementales, près de 11 millions de logements auraient été construits entre 1971 et 1980 (tableau 1); dans la mesure où ceux-ci devront être remplacés au bout de 26 ans, il devrait y avoir plus de 10 millions de mises en chantier pendant dix ans à compter de 1997. Toutefois, la crise financière qui a frappé l'Asie (1997) et les difficultés économiques que continue de connaître le Japon pourraient reporter à 2002-2003 cet essor du marché de la reconstruction.

4.2 Arguments réfutant un essor de la construction neuve

De 1971 à 1980 (voir le tableau 1), près de la moitié des habitations neuves étaient des habitations plurifamiliales, la vaste majorité étant des immeubles d'habitation. En fait, durant cette période, le parc d'appartements a augmenté à un taux de deux fois supérieur à celui des maisons individuelles. La durée économique d'un appartement en béton en région urbaine est plus du double de celle d'une maison individuelle, de sorte que durant les dix prochaines années, sur les 10,9 millions de mises en chantier, la moitié environ seulement, soit quelque 5,5 millions (c.-à-d. 550 000 par an) pourraient être des maisons en bois. Ces chiffres s'appuient sur les estimations fournies dans le rapport d'enquête publié en 1997 (en japonais) par Fuji ³. Ces estimations prévoient que quelque 800 000 habitations seront remplacées chaque année, dont environ 70 % (560 000) pourraient utiliser des produits du bois. Compte tenu de la situation économique, ces chiffres seront probablement moins élevés.

Par ailleurs, la popularité croissante de la rénovation pourrait accroître la longévité des habitations. La qualité de la construction résidentielle s'est également améliorée par suite de l'attrait des constructions en 2 par 4, de l'amélioration de la qualité des constructions traditionnelles due à l'utilisation d'éléments précoupés ou préfabriqués et de la promotion des produits à base de bois d'ingénierie à performance élevée. Enfin, l'adoption de méthodes de construction hybrides, entre autres, facilite la rénovation des plans d'implantation et permet de répondre à l'évolution des besoins sans avoir à construire une nouvelle habitation. Tous ces facteurs contribuent à allonger la longévité des habitations au-delà de 26 ans et à faire baisser les taux de remplacement.

4.3 Situation actuelle et mesures prises

Dans les dernières décennies, au Japon, deux facteurs ont eu une incidence marquée sur la longévité des habitations. L'adoption de la construction en 2 par 4 a établi une norme de qualité qui a été suivie par les constructeurs de maisons à poteaux et à poutres, entraînant une amélioration générale de la qualité et de la longévité des habitations japonaises. Le deuxième facteur, plus récent, est la modification de la réglementation visant la construction résidentielle. Cela englobe l'amélioration de la qualité exigée par la Loi sur l'assurance de la qualité des habitations, la révision de la Loi sur les normes de construction et les modifications apportées à la fin des années 90 aux exigences de qualification pour obtenir un prêt hypothécaire de la Société japonaise d'hypothèques et de logement.

Le programme d'action mis en oeuvre par le gouvernement dans le secteur de l'habitation a pour but de porter à 40 ans la longévité de l'habitation japonaise typique d'ici 2015. Bon nombre des habitations construites dans les années 90 pourraient être utilisées pendant 40 ans avant de devoir être remplacées. Toutefois, si la coutume de remplacer régulièrement plus de 60 % des habitations dont la structure est encore solide se maintient, alors l'accroissement possible de la longévité ne réduira pas nécessairement le taux de remplacement. Comme il a déjà été souligné, il y a également une tendance d'ordre culturel à une augmentation du nombre d'occupants par habitation. Cela tient notamment au fait qu'un nombre grandissant de familles englobant trois générations (famille élargie) réunissent les fonds nécessaires pour remplacer l'habitation existante afin de pouvoir prendre en charge les aînés. Enfin, les enfants dans la vingtaine sont moins nombreux à quitter la maison familiale, préférant rester chez leurs parents et reporter leur mariage en attendant une reprise de l'économie. Cela est une source additionnelle de pressions en faveur du remplacement des habitations saines par d'autres maisons saines, plus grandes et plus fonctionnelles, sans égard à leur longévité possible.

Le remplacement des habitations va continuer d'être un important moteur du marché de la construction neuve au Japon. Son importance va toutefois diminuer étant donné que la croissance démographique uniforme, la morosité économique et les faibles déplacements des populations rurales et urbaines vont maintenir à un niveau relativement bas la construction d'habitations destinées à la vente. Selon les estimations des auteurs, pendant les cinq prochaines années, il devrait y avoir environ 600 000 mises en chantier à des fins de remplacement chaque année, un tiers environ étant des appartements et les deux tiers restants étant des maisons individuelles.
Alors que les mises en chantier à des fins de remplacement devraient continuer d'être un moteur de plus en plus important du marché de la construction neuve, les mesures prises dernièrement par le gouvernement pour favoriser la croissance du très petit marché de la revente de maisons au Japon pourraient réduire le nombre des mises en chantier à des fins de remplacement. Il faudra suivre avec une attention particulière l'application de ces mesures.

Note:⁴

5 MARCHÉ DE LA RÉNOVATION

Jusqu'à tout récemment, le marché de la rénovation au Japon était relativement mineur par rapport à celui de la construction neuve. En raison de la courte durée de vie économique de la maison japonaise typique et de la nécessité de remplacer les nombreuses habitations exiguës et de mauvaise qualité construites après la Deuxième guerre mondiale, la tendance dominante était à la démolition et à la reconstruction. Toutefois, par suite de la baisse du nombre des mises en chantier depuis le sommet enregistré en 1996, le secteur de la rénovation a attiré l'attention des constructeurs et des producteurs de produits et de matériaux de construction. La qualité des habitations japonaises construites depuis 1970 et, plus particulièrement, depuis 1980, de même que l'intégrité de leur structure se sont graduellement améliorées, par rapport aux habitations construites aux lendemains de la Deuxième guerre (voir la section 4). Dans la mesure où elles auront été réparées, entretenues et modernisées, ces habitations pourront avoir une plus longue durée de vie économique.

Les difficultés économiques que connaît le Japon de même que le vieillissement rapide de sa population conduisent un nombre de plus en plus grand de propriétaires japonais soucieux de réduire le risque d'endettement à envisager de rénover leur maison plutôt que de la rebâtir. L'analyse des données démographiques révèle que la population vieillit rapidement; en effet, le pourcentage des personnes âgées de 65 ans et plus par rapport à l'ensemble de la population devrait passer de 14,6 %, en 2000, à 24,1 %, en 2015. Cela devrait créer un besoin de rénovation pour rendre les habitations plus commodes pour les personnes âgées. Par ailleurs, les préoccupations vis-à-vis de la salubrité des logements et de la piètre qualité de l'air à l'intérieur, due à la moisissure et aux traces d'humidité, incitent également les consommateurs à moderniser leurs habitations et à utiliser des matériaux de construction plus sains. Dans bien des cas, les propriétaires peuvent bénéficier de subventions accordées par les administrations locales.

5.1 Croissance prévue

En 2000, la valeur du marché japonais de la rénovation était estimée à 6,7 billions de yen, soit juste le tiers de la valeur du marché de la construction neuve. Selon les prévisions de Yano Research, au cours des quinze prochaines années, la valeur du marché japonais de la rénovation devrait atteindre 10 billions de yen, ce qui représente une croissance de 50 %. Toutefois, cela donne un taux de croissance annualisé de moins de 3 % par année. Nombre de petites et de grandes entreprises de construction du Japon essaient de faire face à la baisse du nombre des mises en chantier en ciblant ce marché de la rénovation en plein essor, suscitant une vive concurrence par les prix sur ce marché. Outre les milliers de petites entreprises de construction locales oeuvrant dans le secteur, la plupart des grandes entreprises de construction résidentielle, des fabricants de produits pour la construction et des centres de rénovation ont des filiales qui desservent directement le marché de la rénovation en plein essor. Les grandes entreprises de construction résidentielle sont notamment Tokyu Amenix Corporation (rattachée à Tokyu Real Estate), Mitsui Design Tec (filiale de Mitsui Home), Misawa Home et Sekisui House. Matsushita Denko, Inax Corporation et Toto Ltd. sont des exemples de fabricants de produits ayant des liens étroits avec les entreprises de construction résidentielle et les fournisseurs de services de rénovation. Bon nombre des grandes entreprises de construction résidentielle ont offert aux consommateurs des garanties de 10 à 20 ans sur leur maison il y a un certain temps déjà (ce qui revenait à leur vendre une police de rénovation).

En 1999, il y avait 414 339 projets d'agrandissement, de modernisation et de rénovation, pour une valeur moyenne de 3,4 millions de yen (42 500 $CAN) par projet. Les projets de rénovation totalisaient 81 % des dépenses, les projets d'agrandissement, 16 %, et les projets de modernisation, 3 % seulement. Sur le marché des maisons en bois, il y avait environ 350 000 projets, soit 55 450 projets d'agrandissement (16 %), 13 139 projets de modernisation (4 %) et 280 657 projets de rénovation (80 %). Les projets de rénovation visent surtout les problèmes d'écoulement d'eau et les fuites, les cuisines et les salles de bain.

Au Japon, le marché de la rénovation se caractérise par le fait que les maisons et les appartements rénovés sont généralement assez neufs, d'après les normes occidentales. Les projets de rénovation actuels sont réalisés dans des habitations construites il y a quatre ans seulement, mais mal construites ou construites avec des matériaux de mauvaise qualité. Les projets de rénovation englobent également les travaux d'agrandissement de la superficie habitable et les travaux visant à améliorer la résistance aux séismes. Toutefois, dans la majorité des cas, la rénovation consiste à améliorer la cuisine ou la salle de bain ou à refaire les planchers, en raison de problèmes d'humidité. Actuellement, le marché de la rénovation comporte sensiblement autant de maisons individuelles que d'appartements, ce qui reflète la composition du parc immobilier.

5.2 Résultats des derniers sondages

À un sondage effectué en 2001, plus d'une cinquantaine de consommateurs projetant d'effectuer des rénovations sur leur habitation dans les cinq prochaines années (sur un échantillon de 364) ont répondu aux questions. Les répondants étaient des résidents de Hokkaido, de Kanto, de Kansai et de Kyushu. Plus de 80 % projetaient d'effectuer des rénovations entre 2003 et 2006. La principale raison donnée était le désir d'ajouter de nouvelles commodités (53 %), suivie du besoin d'effectuer des réparations à cause de la détérioration du logement (40 %), du désir d'améliorer le plan d'implantation (19 %), du besoin d'avoir plus d'espace (9 %) et d'autres raisons diverses. Ces résultats corroborent les recherches antérieures selon lesquelles les problèmes occasionnés par la structure ou par la détérioration ne sont qu'une des principales raisons du remplacement du parc immobilier. Plus de la moitié des répondants ont déclaré que les travaux de rénovation concerneraient la cuisine et la salle à manger, 44 %, la salle de bain, et 30 %, la salle de séjour⁵ . Cela corrobore la preuve empirique voulant que la majorité des travaux de rénovation soient liés à des problèmes d'écoulement d'eau.

Le coût des grands projets de rénovation n'a pas encore suffisamment baissé pour faire concurrence aux maisons neuves, dont les prix ont beaucoup diminué comme nous l'avons indiqué précédemment. Si la tendance à la baisse des prix des maisons neuves se maintient, cela pourrait freiner la croissance prévue pour les années à venir dans le marché de la rénovation. À court terme, ce dernier va continuer de croître, particulièrement pour ce qui est des petits projets et de la réfection intérieure des appartements anciens. Il y a des débouchés pour les exportateurs canadiens de produits utilisés dans la rénovation des cuisines et des salles de bain et pour les exportateurs de produits pour les appartements. Les produits pour la cuisine et pour la salle de bain doivent être durables et doivent résister à l'humidité, de façon à éviter les problèmes à l'origine des travaux. Dans le cas des appartements, il faut offrir des produits faciles à assembler, pouvant être transportés dans de petits ascenseurs et pouvant être assemblés par deux personnes. Tokyo Gas est actuellement le plus important « rénovateur » d'appartements au Japon.

6 CONCLUSION

Le marché de la rénovation va connaître un essor; toutefois, sa croissance ne sera pas aussi forte que d'aucuns le prévoient et elle continuera d'être centrée sur un petit nombre de segments. Par ailleurs, bien que les habitations puissent durer plus longtemps, il est peu probable que leur longévité augmentera du seul fait que les matériaux utilisés sont plus performants. Le développement et l'expansion d'un marché secondaire de l'habitation, s'ils sont réussis, pourraient relancer l'activité sur le marché de la rénovation, accroître la longévité du parc immobilier et réduire le nombre des habitations de remplacement.

Compte tenu de la dynamique de changement au Japon, il importe plus que jamais de suivre avec attention l'évolution de la situation économique, sociale et pratique sur le marché japonais de l'habitation. Le changement de l'organisation du pouvoir, c.-à-d. l'absence de leadership politique, de même qu'au sein des bureaucraties traditionnellement fortes, aura-t-il une incidence sur l'habitation et, dans l'affirmative, de quelle manière? Quel sera le sort de la Société japonaise d'hypothèques et de logement? Quels seront les effets sur la construction résidentielle des dispositions exécutoires et des dispositions volontaires (p. ex. les indicateurs de performance) de la Loi sur l'assurance de la qualité des habitations? Quelles seront les conséquences pour les fournisseurs et les constructeurs de l'attrait soutenu des éléments préfabriqués? L'intérêt grandissant pour l'environnement influera-t-il sur le choix des matériaux? Quelles seront les répercussions sur l'approvisionnement en matériaux et en produits de la segmentation croissante d'un marché auparavant homogène? Quels seront les effets des progrès de la mondialisation sur les matériaux, les produits et le marché de l'habitation au Japon? Les prix des habitations vont-ils continuer de baisser et, dans l'affirmative, quelles en seront les répercussions pour les fournisseurs canadiens?

Pour pouvoir recouvrer la part de marché perdue par les fournisseurs canadiens, il faut pouvoir donner aux exportateurs canadiens des réponses précises et exactes à ces questions et de bons renseignements sur le marché.

1. Ces facteurs fondamentaux déterminent la demande intrinsèque d'habitations; ils varient selon les pays. Les facteurs économiques généraux déterminent à quel moment cette demande intrinsèque va se manifester sur le marché.

2. Selon l'USDA FAS, au Japon, la revente de maisons représente moins de 10 % de l'ensemble des ventes de maisons, alors qu'aux États-Unis, le marché de la revente est deux fois plus important que celui des maisons neuves, représentant près de 70 % de l'ensemble des ventes de maisons.

3. Fuji Research Institute Corporation. Chuchokiteki shiten kara mita jutaku chakko (Mises en chantier, à moyen terme et à long terme), Tokyo, Japon, 1997.

4. Contrairement à ce qui a cours en Amérique du Nord, la revente de maisons est rare au Japon. Aux États-Unis, où les mises en chantier se chiffrent à environ 1,6 million et les ventes de maisons ayant déjà servi, à quelque 5 millions, le ratio est d'environ 75 %. Au Japon, les mises en chantier se chiffrent à 1,2 million et les ventes de maisons ayant déjà servi, à 150 000 par année, ce qui donne un ratio de 11 %. Cela devrait changer, en raison notamment des intentions du MLIT de mettre sur pied un système d'évaluation des habitations ayant déjà servi (à l'instar de l'habitude des acheteurs de telles maisons en Amérique du Nord de faire appel aux services d'inspecteurs des bâtiments). Cela pourrait aussi avoir pour effet d'accroître la rénovation et l'entretien des habitations.

5. La somme des pourcentages peut ne pas donner 100 % car les répondants pouvaient faire état de plus d'une pièce dans leur réponse. Mise à jour des tendances du secteur de l'habitation au Japon : accent mis sur la rénovation et la longévité (août 2002) ss