Immeubles

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• Fournitures taxables d'immeubles
• CTI pour les immeubles
• Logements subventionnés
• Choix d'un organisme de services publics concernant les immeubles
  • Choix en vigueur au moment de l'acquisition
  • Choix en vigueur après la date d'acquisition
  • Comment exercer le choix
• Règles sur le changement d'utilisation
  • Augmentation de l'utilisation commerciale
  • Diminution de l'utilisation commerciale
  • Cessation de l'utilisation commerciale

Dans cette section, nous expliquons les règles qui s'appliquent aux ventes et aux locations d'immeubles effectuées par des organismes à but non lucratif. Nous donnons des renseignements sur les CTI et les logements subventionnés. Nous expliquons aussi le choix spécial qui permet de rendre taxables certaines fournitures exonérées d'immeubles.

Fournitures taxables d'immeubles

Habituellement, la plupart des ventes et locations d'immeubles par un organisme à but non lucratif sont exonérées. Cependant, les fournitures suivantes sont assujetties à la TPS/TVH :

• les ventes de logements d'habitation neufs ou ayant fait l'objet de rénovations majeures (90 % ou plus);
• les ventes de logements d'habitation existants, lorsque votre organisme à but non lucratif en est aussi le constructeur et qu'il a demandé des CTI pour la dernière acquisition de l'immeuble ou pour les améliorations apportées à l'immeuble;
• les fournitures réputées d'immeubles, comme lorsqu'un immeuble passe d'une utilisation commerciale à une utilisation exonérée (non commerciale);
• les ventes de terrains à un particulier ou à une fiducie personnelle, lorsque aucune construction qu'utilisait votre organisme comme bureau ou dans le cadre de ses activités commerciales ou exonérées (non commerciale) ne s'y trouve;
• les fournitures d'immeubles que votre organisme utilisait principalement dans le cadre de ses activités commerciales immédiatement avant la fourniture;
• la fourniture de logements provisoires pour moins d'un mois, sauf si elle vise à alléger la pauvreté, la souffrance et la détresse de particuliers ou que le coût de location d'une habitation à un particulier ne dépasse pas 20 $ par jour d'occupation;
• la location d'immeubles (autres que des logements provisoires), lorsque leur possession ou leur utilisation continue est pour une durée de moins d'un mois et que votre organisme les fournit dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise;
• le droit d'utiliser un immeuble (autre que des logements provisoires), lorsque votre organisme l'effectue dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise (comme le droit d'utiliser une salle de réception ou la location d'une patinoire à un club de hockey tous les lundis soirs);
• la fourniture d'espaces de stationnement par bail, licence ou accord semblable, lorsque votre organisme l'effectue dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise. Cela exclut la location, par bail à long terme, d'un espace de stationnement à un locataire résidentiel ou à l'occupant d'une résidence lorsqu'elle a lieu dans l'une des circonstances suivantes : l'espace fait partie de la résidence; le fournisseur de l'espace est propriétaire ou occupant de la résidence, et l'utilisation de cet espace est liée à l'utilisation de la résidence; dans le cas d'une unité dans un immeuble en copropriété, l'espace fait partie de l'immeuble en copropriété;
• les ventes d'immeubles saisis par l'organisme à but non lucratif ou dont l'organisme a repris possession (sauf s'il s'agit d'une vente exonérée comme celle d'un immeuble d'habitation existant);
• la fourniture d'immeubles que votre organisme a choisi de traiter comme étant une fourniture taxable. Pour en savoir plus, lisez la section « Choix d'un organisme de services publics concernant les immeubles ».

CTI pour les immeubles

La règle pour calculer les CTI pour les achats d'immeubles est la même que celle pour calculer les CTI pour les achats d'immobilisations (règle sur l'utilisation principale) :

• Si vous prévoyez utiliser l'immeuble à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous pouvez demander un CTI intégral.
• Si vous prévoyez utiliser l'immeuble à 50 % ou moins dans le cadre de vos activités commerciales, vous ne pouvez pas demander de CTI.

Il est possible que l'utilisation de l'immeuble change au fil des ans. Si l'utilisation d'un immeuble passe de non commerciale à principalement commerciale, vous pouvez demander un CTI au moment du changement d'utilisation. À l'inverse, si l'utilisation d'un immeuble passe de commerciale à non commerciale, vous devrez peut-être verser une partie des CTI que vous aurez demandés auparavant.

Logements subventionnés

Les règles suivantes s'appliquent aux organismes à but non lucratif qui reçoivent une subvention pour construire un immeuble d'habitation (ou pour faire un ajout à un tel immeuble), lorsqu'ils prévoient louer au moins 10 % des unités à des aînés, des jeunes, des étudiants, des personnes handicapées ou des personnes à faible revenu.

Une subvention est une somme d'argent reçue d'un subventionneur que vous pouvez mesurer et inscrire à ce titre dans vos états financiers. Elle inclut les montants suivants :

• une somme versée par un subventionneur pour appuyer votre projet de construction d'un immeuble d'habitation pour les aînés, les jeunes, les étudiants, les personnes handicapées ou les personnes à faible revenu;
• un prêt à remboursement conditionnel que vous accorde un subventionneur.

Un subventionneur peut être un des paliers de gouvernement -- fédéral, provincial et municipal. Il comprend également les bandes indiennes et les organismes que les gouvernements fédéraux, provinciaux et municipaux établissent pour financer des activités de bienfaisance ou sans but lucratif au nom du gouvernement ou des bandes indiennes. Toutefois, nous ne considérons pas les sociétés d'État fédérales et provinciales qui s'adonnent en totalité ou presque (à 90 % ou plus) à des activités commerciales comme étant des subventionneurs.

Durant l'étape de construction, vous pouvez vous inscrire à la TPS/TVH et demander des CTI pour les produits et services que vous achetez pour la construction de l'immeuble. Lorsque la construction est achevée en grande partie et que vous transférez la possession d'un logement de l'immeuble pour la première fois aux termes d'un bail à un particulier qui l'utilisera comme lieu de résidence, une vente réputée a lieu, et vous devez calculer et rendre compte de la TPS/TVH selon le plus élevé des montants suivants :

• la TPS ou la TVH sur la juste valeur marchande de l'immeuble d'habitation;
• le total de toute la taxe que vous avez payée ou que vous devez pour l'acquisition du terrain et la construction de l'immeuble et pour les améliorations se rapportant à l'immeuble et au terrain.

Choix d'un organisme de services publics concernant les immeubles

En tant qu'organisme à but non lucratif, vous pouvez faire un choix vous permettant de traiter certaines ventes et locations exonérées d'immeubles comme des fournitures taxables. Ce choix vous permet de demander des CTI pour la TPS/TVH que vous avez payée ou que vous devez lors de l'acquisition de l'immeuble, ou des améliorations qui y ont été apportées, dans la mesure où l'immeuble est utilisé pour effectuer des fournitures taxables (pourvu que l'utilisation soit d'au moins 10 % dans vos activités commerciales). Ce choix s'applique aux immeubles suivants :

• les immobilisations;
• les immeubles détenus en inventaire aux fins de fournitures;
• les immeubles acquis par bail, licence ou accord semblable pour être fournis de nouveau par bail, licence ou accord semblable ou pour céder l'arrangement.

Pour faire ce choix, vous devez remplir et nous envoyer le formulaire GST26, Choix ou révocation d'un choix par un organisme de services publics afin que la fourniture exonérée d'un immeuble soit considérée comme une fourniture taxable.

Remarque
Vous ne pouvez pas utiliser ce choix pour que toutes vos fournitures d'immeubles soient taxables. Par exemple, le choix ne peut pas s'appliquer pour faire en sorte que les loyers résidentiels à long terme soient taxables. Les renseignements sur les genres de fournitures auxquelles ce choix peut s'appliquer seront inclus dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.6, Les immeubles et les organismes du secteur public.

Lorsque vous exercez ce choix pour un immeuble donné, les règles suivantes s'appliquent :

• Vous facturez la TPS/TVH sur la vente, la location ou la fourniture par licence de l'immeuble.
• La règle sur l'utilisation principale, que vous utilisez habituellement pour demander des CTI pour l'acquisition d'immeubles, ne s'applique pas. Vous devez plutôt calculer ce crédit selon le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales (vous devez l'utiliser à au moins 10 % dans vos activités commerciales pour avoir droit au CTI).
• Une fois que vous avez exercé ce choix, vous pouvez demander des CTI sur les achats et dépenses liés à l'immeuble (comme l'entretien et les services publics), dans la mesure où l'immeuble est utilisé dans le cadre d'activités commerciales.

Vous pouvez exercer ce choix au moment de l'acquisition de l'immeuble ou durant une autre période de déclaration.

Choix en vigueur au moment de l'acquisition

Si le choix entre en vigueur le jour de votre acquisition de l'immeuble, vous demandez vos CTI selon le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans vos activités commerciales (pourvu que l'utilisation soit d'au moins 10 % dans vos activités commerciales).

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Choix en vigueur après la date d'acquisition

Si le choix entre en vigueur après l'acquisition de l'immeuble, vous pouvez généralement demander un CTI pour récupérer la totalité ou une partie de la TPS/TVH que vous avez payée ou que vous devez sur la dernière acquisition et que vous ne pouviez pas récupérer parce que l'immeuble n'était pas utilisé principalement (à plus de 50 %) dans le cadre d'activités commerciales.

Avant de calculer vos CTI, vous devez déterminer la teneur en taxe de l'immeuble. Cette formule est expliquée à la section « Immobilisations », sous « Changement d'utilisation ». Si votre choix entre en vigueur à n'importe quel moment après le jour de l'acquisition de l'immeuble, les règles suivantes s'appliquent :

• Vous êtes réputé avoir effectué une vente taxable de l'immeuble immédiatement avant la date d'entrée en vigueur du choix et avoir perçu la TPS/TVH sur la vente égale à la teneur en taxe de l'immeuble au moment de l'entrée en vigueur du choix. Vous êtes également réputé avoir acheté l'immeuble le jour de l'entrée en vigueur du choix et avoir payé la TPS/TVH sur l'achat réputé égale à la teneur en taxe de l'immeuble au moment de l'entrée en vigueur du choix. Si l'acquisition réputée se rapporte à un immeuble qui sera utilisé principalement dans le cadre de vos activités commerciales, inscrivez le montant de la taxe à la ligne 205 de votre déclaration de TPS/TVH. Si l'acquisition réputée se rapporte à un immeuble qui ne sera pas utilisé principalement dans le cadre d'activités commerciales, vous devez produire le formulaire GST60, Déclaration de TPS/TVH visant l'acquisition d'immeubles, et inscrire le montant de la taxe réputée perçue à la ligne 205.
• La vente réputée vous donne le droit de demander un CTI égal à la teneur en taxe, pourvu que l'immeuble n'ait pas été utilisé principalement dans le cadre d'activités commerciales immédiatement avant la vente réputée.
• Vous pouvez demander un CTI pour la TPS/TVH payée sur l'acquisition réputée, fixé selon le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités commerciales.

Comment exercer le choix

Pour exercer le choix, vous devez remplir le formulaire GST26, Choix ou révocation d'un choix par un organisme de services publics afin que la fourniture exonérée d'un immeuble soit considérée comme une fourniture taxable, au plus tard un mois après la fin de la période de déclaration où le choix doit entrer en vigueur. Vous devez produire ce formulaire pour chaque immeuble que vous voulez traiter comme taxable.

Vous pouvez annuler ce choix en produisant de nouveau le formulaire GST26. L'annulation sera en vigueur à partir du jour que vous indiquez sur le formulaire GST26, pourvu que vous produisiez ce formulaire dans un délai d'un mois après la fin de la période de déclaration où le choix cesse d'être en vigueur.

Remarque
Cette modification est proposée à l'égard des choix révoqués après le 1^er mai 2006. Si vous révoquez votre choix, vous devez habituellement rendre compte, dans le calcul de votre taxe nette, de la TPS/TVH qui est égale à la teneur en taxe de l'immeuble au moment de la révocation. Avant le 2 mai 2006, la TPS/TVH était calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble.

Règles sur le changement d'utilisation

Les règles suivantes s'appliquent seulement aux immeubles que vous utilisez comme immobilisations, si vous avez exercé un choix pour les rendre taxables et que vous êtes inscrit à la TPS/TVH.

Comme nous l'avons expliqué précédemment, lorsque vous exercez le choix de rendre taxable certaines fournitures exonérées d'immeubles, les CTI sont calculés selon le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales. Il est possible que ce pourcentage change au fil des ans. Si vous augmentez le pourcentage d'utilisation commerciale, vous aurez peut-être droit à un CTI supplémentaire. À l'inverse, si vous diminuez le pourcentage d'utilisation commerciale, vous devrez peut-être rendre compte de la taxe réputée payée.

Augmentation de l'utilisation commerciale

Lorsque vous augmentez l'utilisation commerciale d'un immeuble de plus de 10 % de façon cumulative, vous pouvez demander un CTI correspondant à la teneur en taxe de l'immeuble multipliée par le pourcentage d'augmentation de l'utilisation commerciale.

Diminution de l'utilisation commerciale

Lorsque vous diminuez l'utilisation commerciale de l'immeuble de plus de 10 % de façon cumulative (sans cesser complètement l'utilisation commerciale ou la ramener à 10 % ou moins), nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH sur la partie de l'immeuble que vous n'utilisez plus dans des activités commerciales. Le montant de TPS/TVH dont vous devez rendre compte dans le calcul de votre taxe nette correspond à la teneur en taxe de l'immeuble multipliée par le pourcentage de diminution de l'utilisation commerciale.

Cessation de l'utilisation commerciale

Lorsque vous cessez l'utilisation commerciale de l'immeuble ou que vous la diminuez à 10 % ou moins, nous considérons que vous avez vendu et acquis de nouveau l'immeuble.

Si cette vente réputée est taxable, le montant de TPS/TVH dont vous devez rendre compte dans le calcul de votre taxe nette correspond à la teneur en taxe de l'immeuble. Si l'immeuble était partiellement utilisé pour des activités non commerciales avant le changement d'utilisation, appelez-nous pour obtenir plus de renseignements.

Faites-nous part de vos suggestions

Nous révisons nos publications chaque année. Si vous avez des suggestions ou des commentaires qui pourraient les améliorer, n'hésitez pas à nous les transmettre. Votre opinion nous intéresse.

Vous pouvez nous écrire à l'adresse suivante :

Direction des services aux contribuables
Agence du revenu du Canada
750, chemin Heron
Ottawa ON K1A 0L5

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