Mise de fonds

La mise de fonds est le montant d'argent payé initialement pour l'achat de la maison. Vous devriez avoir une bonne idée du montant que vous pourrez affecter à la mise de fonds avant de vous entretenir avec un prêteur ou un courtier potentiel.

Le montant minimum de la mise de fonds pour l'achat d'une maison dépend de nombreux facteurs (situation géographique, type de maison, coût de la maison, etc.).

Normalement, la mise de fonds minimale nécessaire pour l'achat d'une maison unifamiliale ou d'un condominium est égale à cinq pour cent du prix d'achat accepté (ou de la valeur marchande, si ce dernier montant est moins élevé). Habituellement, pour l'achat d'une maison à deux logements (duplex), la mise de fonds minimale est égale à 7,5 % et pour une maison à trois logements (triplex) ou à quatre logements, elle est égale à 10 % du prix d'achat. Toutefois, moins la somme que vous devez emprunter est élevée, moins vous aurez à payer d'intérêts.

Si votre mise de fonds est inférieure à 25 %, l'hypothèque est considérée comme un prêt hypothécaire « à rapport prêt-valeur élevé ». Dans ce cas, le prêteur hypothécaire doit, aux termes de la loi, vous obliger à acheter une assurance-prêt (assurance contre le défaut de paiement). Si votre mise de fonds est égale ou supérieure à 25 %, l'hypothèque est considérée comme un prêt hypothécaire ordinaire et vous n'êtes pas tenu de l'assurer, aux termes de la loi. Toutefois, il peut arriver qu'une institution prêteuse exige une assurance prêt hypothécaire pour un prêt à risque élevé, même si la loi ne l'exige pas.

Habituellement, votre mise de fonds doit venir de vos propres fonds. Si vous empruntez ce montant (sur une marge de crédit, prêt personnel ou carte de crédit, par exemple), une prime plus élevée d'assurance prêt hypothécaire s'applique. Voir la section « Assurance prêt hypothécaire » pour plus de détails.

Le régime d'accession à la propriété (RAP)

Si vous êtes « acheteur d'une première maison » le régime d’accession à la propriété (RAP) pourrait vous aider à trouver l'argent nécessaire pour votre mise de fonds ou augmenter le montant de la mise de fonds que vous pouvez vous permettre de payer pour l'achat de votre maison.

Le RAP est un programme géré par l'Agence du revenu du Canada (ARC) qui vous permet de retirer jusqu'à 20 000 $ des montants investis dans votre régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une habitation. Vous n'avez pas à inclure dans votre revenu les retraits qui remplissent les conditions d'admissibilité au RAP, et l'émetteur ne fera aucune retenue d'impôt sur ces retraits. Si vous achetez une habitation avec votre époux, votre conjoint de fait ou toute autre personne, chacun de vous peut retirer jusqu'à 20 000 $.

Vous avez 15 ans pour rembourser les montants retirés de votre REER. Généralement, vous devrez rembourser chaque année un montant minimum préétabli dans votre REER, jusqu'à ce que vous ayez remboursé le total de vos retraits. Les remboursements doivent débuter la deuxième année suivant la date de vos retraits. Si vous ne remboursez pas le montant annuel prévu pour une année spécifique, vous devrez l'inclure dans votre revenu de cette année-là.

Pour être admissible au RAP :

• Vous devez avoir conclu une entente écrite pour acheter ou construire une habitation (une préautorisation de prêt hypothécaire ne sera pas acceptée).
• Vous devez avoir l'intention d'occuper l'habitation comme lieu principal de résidence.
• Vous devez être considéré comme l'acheteur d'une première habitation. Pour ce faire, vous ou votre conjoint ne devez pas avoir été propriétaire d'une habitation que vous occupiez comme lieu principal de résidence durant la période commençant le 1^er janvier de la quatrième année avant l'année du retrait.
• Le solde du RAP le 1^er janvier de l'année du retrait doit être de zéro.

• Vous devez effectuer tous les retraits dans la même année. À noter : si vous recevez un montant dans une année et un autre en janvier de l'année suivante, les deux montants seront considérés comme ayant été reçus dans l'année où vous avez fait le premier retrait.

• Ni vous ni votre époux ou conjoint de fait n'avez été propriétaire de l'habitation plus de 30 jours avant le retrait.
• Vous devez avoir acheté ou construit l'habitation avant le 1^er octobre de l'année qui suit l'année de vos retraits. Une maison est considérée « construite » à la date où elle devient habitable. À noter : une prolongation peut être accordée sous certaines conditions. Contactez l’ARC pour plus d’information.

• La cotisation à votre REER doit avoir été faite au moins 90 jours avant son retrait aux fins du RAP.
• Vous devez être un résident du Canada.

Avant de recourir au Régime d'accession à la propriété, il est important de bien mesurer les avantages et les inconvénients d'utiliser votre REER pour acheter votre maison. Plusieurs questions devraient être considérées avant de prendre une telle décision, dont : serez-vous en mesure d'effectuer les remboursements à chaque année dans votre REER? Est-ce à votre avantage, ou encore est-ce le bon moment d'encaisser votre REER (i.e., quel est le taux de rendement de votre REER, en comparaison du taux d'intérêt de votre hypothèque)? Vaut-il la peine de perdre le potentiel de rendement et de croissance de votre REER au profit d'une réduction de l'intérêt que vous devrez payer sur votre hypothèque?

Votre conseiller financier pourra vous aider à répondre à plusieurs de ces questions et à toutes autres questions que vous pourriez avoir. Vous pouvez également obtenir davantage de renseignements sur le RAP auprès de l'Agence du revenu du Canada (1 800 959-8281, www.cra-arc.gc.ca).